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最佳的别墅物业管理模式

更新:2016/10/30  阅读:  栏目:物管经验

最佳的别墅物业管理模式提要:另外物业管理公司还必须非常清楚交房流程,交房时到底跟客户怎么讲,以后注意什么,要办什么手续,这些是都非常重要的

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  最佳的别墅物业管理模式

  是关于别墅的概念,因为我们做管理的跟做CD不一样,我们做管理要实实在在,整个产品出来了以后,我们到底怎么管理呢?别墅的情况比较特别,别墅的类型也非常多,刚才也说到,有很多独立别墅、连排别墅。因为别墅的类型挺多,别墅的售价差别也太大。现在别墅有可能几千人民币一平方米到2000美金、3000美金一平米的,差价实在太大了,所以我们看到,这个价钱如何定位到我们的客户群。好象前阶段时间,碧水家园2500到3000美金,而且开盘的时候挺好,但是我们作为物业管理非常重要的是必须要了解它到底是不是一个正经的别墅,到底是那类别墅,独立别墅,还是联排别墅,为什么我们要去定物业管理费,物业管理公司依靠什么来生存呢?发展商,就是所有的客户,他们交管理费,到底有什么要求,物业管理费非常重要。管理费的标准定的时候,不是物业管理说多少钱就多少钱,按照物业管理规定管理费应该怎么来说呢?管理费是很多种的,第一关于政府指导价,我们一般的小区、住宅,必须要按照北京政府的要求给我们定物业管理费,不能超出这个范围的,有市场指导价。写字楼,高级公寓和别墅,管理费的算法是按管理成本来算的,到底你支出以后,成本多少,然后按整个项目小区的建筑面积来付他的管理费。还有管理费的标准,代售、代交水、电、气、暖,还有特约服务,特约服务可能在今天省很多,特约服务可能是按照多少钱就是多少钱。

  管理费的标准就是北京、上海省每个地方都不一样,当地的房地局有一定的文件,物价局也有文件,到底物业管理费是什么,每个发展商出多少,管理公司收多少管理费,不能自己想,必须要去查,因为物价局监管物业管理公司是收费标准。还有一件事非常重要,物业管理收费标准立项的文件是什么,就授权什么,有可能北京的情况是这样,它立项是普通住宅,最后变成了别墅,或者是连排别墅,这样的管理费肯定是不一样的。因为管理费的客户群不一样,可能很一般的别墅管理费一块多人民币,当然碧水庄园之类的管理费超过一美金的,大家放心,很多的别墅管理费被政府控制在200块人民币一个月,当然高级的可能超过2000块人民币,我立项时是多少钱,出来时却是非常高档的管理费,发展商和管理商怎么办,政府去审批管理费的时候,不看你的产品,看你立项的文件到底是什么?

  现在通州的康城,我估计是普通住宅的管理费,还有收管理费的时候,发展商跟物业管理公司之间有很多的矛盾,管理公司肯定希望管理费越多越好,这样能用多钱来管理,而发展商很多时候,认为管理费越低越好,他在签预售书的时候,可能签的管理费多少钱或者是不差过多少钱,最后那就变成了管理公司与发展商之间的矛盾了。发展商为了推广自己的项目,什么都答应,管理费不管,看一看现在的管理,有扣50个。因为别墅的类型太多,我们到底怎么确定,物业管理的模式很重要,大家都肯定的非常好的别墅,因为物业管理的方法不一样。现在看看,就是我们的对象,客户群怎么样,非常关键。如果是一般的模式跟高级公寓差不多,买别墅的客户一般他们的消费能力比较高,现在有一个说法去年比较流行TOWN HOUSE,叫经济型别墅,有天有地,什么叫有天有地的别墅,有天空,有季节花园,旁边有邻居,中产阶级买的比较多。定管理模式的时候,他们到底是哪一类客户群,因为现在许多别墅都是老百姓买的比较多,大众化的设计比较多,还有一种是物业价格,我刚刚说的物业价格差别很大,4000人民币跟上千美金完全不一样,这个价格已经超过了客户群本身的承受力,物业管理成本还有物业管理标准到底你是普通立项的,还是别的什么项目,别墅,普通住宅,低密度住宅还是真正的高级别墅,那就不可同日而语了。

  发展商对业主管理成本的承诺非常重要,发展商可能是也知道到,现在比较好的别墅项目通常有山有水,靠近湖或者河。当然发展商到了一定时间,就很难说了,整个绘画图,设计图非常好,但出来后的效果却不一定是这样。因为我们建立的客户很多,还有物业周边环境,物业周边环境是怎么定呢?交通、保安,到底别墅园区旁住的是什么类型的人,园林,邻居,物业设计,还有一个非常重要的,就是关于物业规模,发展商是不是分期来施工。现在别墅的发展太快,发展商对一期做的很好,二期三期同样重要,它会影响到以后的物业管理工作、保安工作,还有配套设备设施有没有。一些湖、水景观等到了二期、三期才可能有。还有国家法规,我们做物业管理要守法,很多时候高级的别墅问题出在哪儿呢?我们必须要了解顺义区很多高级别墅有大使馆的人住在里面,做物业管理要掌握到底大使馆住在这样的别墅区有什么问题出现,还有大使馆人员住在小区里投诉不用找到物业管理公司,直接找到大使馆,大使馆可能在外交人员服务中心,找一个礼宾跟物业管理公司调查,所以我们到底提供什么服务,主要还要看,我们收多少钱,做多少服务。

  还有物业管理有什么特点?别墅的园区非常大,跟我们住宅不一样,塔楼,高楼都往高处发展,别墅的情况是铺开平面,管理挺麻烦的。还有安全保护管理也非常重要。你们看到了很多图片,有没有小区像中国一样,一个别墅区,用一个围墙或者围栏把整个园区保护起来,你们看美国,不一样,所以大家要看清楚,中国的国情怎么样,美国的怎么样,美国的别墅建完了以后,卖给客户以后,物业管理又谁来做,他们的物业管理是政府来做的。他们没有一道围栏,季节花园,没有把整个社区围住。大家注意,刚刚大家看到的图片,开放的西城区,东城区,他们用一条道路来分开,或者是用园林来分开。没有围栏的,没有外墙把整个社区围住的,因为他们整个社区的发展是我们别墅发展是的十年,二十年。以前我参加过一个美国的别墅发展论坛,整个园区没有围栏。

  但在国内,你看安全保卫部非常重要,把别墅用一道道围墙围住,那就是我们的管理范围,不让其他人进,封闭管理很重要的。跟外国的概念完全不一样。还有

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