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怎样面对物业纠纷

更新:2015/4/1  阅读:  栏目:物管经验

怎样面对物业纠纷提要:综上所述,物业管理纠纷应当纳入到合同纠纷中,依照合同纠纷的处理原则、处理办法和处理程序加以解决

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  怎样面对物业纠纷

  物业管理纠纷是困扰着许多小区居民和物业管理公司的大难题。目前,国家法律中还没有关于物业管理纠纷的明确规定,只是在1994年3月30日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》,以及1996年3月1日国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等法律法规中,对城市新建住宅小区的物业管理事项做了一些原则性的规定。以下是一些共识和建议

  一、物业公司与业主是服务与被服务关系

  实施物业管理的实体是具有法人资格的专业企业即物业公司。由于房屋产权属业主所有,物业管理企业通过合同或契约,接受业主委托,代表业主并运用经济手段经营管理物业。业主处于主导地位,而物业公司则扮演了"大管家"的角色,物业管理与业主之间是服务与被服务的关系,其管理行为是企业行为。在管理内容上,物业管理企业除对物业进行养护外,还提供专项服务和特约服务,即多功能全方位统一管理。

  物业管理提供的服务是有偿的,执行的是"以区养区"、"以业养房"的方针,其管理经费除自筹以外,还包括收取的管理费、服务费。物业管理与住户是服务与被服务的关系,产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业,双方在完全平等的原则下,通过双向选择签订合同,明确各自的权利义务。因而物业公司与房屋产权人和用人的关系是合同法律关系的一种。

  二、物业管理中,业主处于主导地位

  住宅小区的物业所有权应当归属于业主。这是因为房地产开发商用于开发公共物业的投资已全部进入了开发成本,摊入了商品房价格。商品房一旦出售,就意味着公共物业的财产权随同商品房产权的出让同时转给了业主。业主在支付商品房价格的同时也按一定比例承担了物业的价格,也就获得了物业的产权。业主也就是物业管理权的权力主体。业主有参加物业管理的权利,并有合理使用房屋和公用设施、维护物业的效用和价值的义务。根据一般惯例,住宅区交付使用且入住率达到50%以上,房地产地方行政部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会,制定并通过业主管理委员会章程,选举产生业主管理委员会。业主管理委员会一经成立,就应是所辖物业的权力机构,是业主表达愿望和意志的代表,负有组织和联系业主的义务,并代表业主处理和执行有关物业管理的事宜。包括有权选聘或解聘物业管理公司,有权决定房屋维修基金的使用,有权对物业公司的服务水准、委托服务合同执行情况和收费及使用情况进行监督,从而真正掌握物业管理的权益,维护个体业主的合法权益。

  在物业管理过程中,业主始终处于主导地位,以业主委员会为权力核心,由业主委员会聘请专业物业管理委员会,并代表全体业主与物业管理企业签订合同。在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时,由物业管理企业接受业主的委托,按照业主的愿望与要求对物业实施管理。业主是"主人",物业管理者是"管家"。从经济合同法律关系上来看,业主属于买方即需方,物业公司则应为卖方即供方。由于双方的法律关系建立在合同基础上,所以各自的权利义务均应依照合同有效约定。

  三、物业管理纠纷多种多样

  如今,小区的土地使用费是由业主支付的,公共物业的投资主体不再是国家而是业主。但业主对自己是物业产权主体的意识依然相当淡薄。有些已经觉醒的业主,开始用法律来维护自己的权益,并因此引发物业管理纠纷。如业主停放在外的自行车丢失或家庭财产被盗,而引发的业主与物业公司在对住宅区的安全责任程度上的纠纷;物业公司擅自巧立名目,要求业主额外交纳费用而引发的纠纷;业主拖欠水、电费,物业公司拉闸停电、停水而引发的纠纷等等,不一而足。

  四、认真签订合同,避免纠纷产生

  物业管理纠纷是发生于业主与物业公司之间的。由于业主与物业公司的关系产生于双方订立的合同,因此,物业公司在提供物业管理过程中与业主之间所产生的纠纷,应当属于合同纠纷的一种。根据有关的法律法规,业主管理委员会应当代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同。合同中应当对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。该合同是一个建立在平等互利、自愿有偿、协商一致原则基础上的实践合同。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求双方承担违约责任。

  综上所述,物业管理纠纷应当纳入到合同纠纷中,依照合同纠纷的处理原则、处理办法和处理程序加以解决。

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