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物业管理系民生存在问题需改善

更新:2017/3/19  阅读:  栏目:物管观点

物业管理系民生存在问题需改善提要:现在许多小区的应急维修达不到业主的需求。电梯、消防、屋面漏雨等问题发生的时候,会影响到业主生命财产安全和正常的使用

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  物业管理系民生存在问题需改善

  近年来,我国的物业管理呈现加速发展势头,对促进社会和谐、推动经济发展、吸纳就业和加强城市管理发挥了重要作用。物业管理作为房地产商品的消费环节,是房地产开发的延续和完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环。

  20世纪80年代,现代物业管理从香港传入我国内地,各地物业管理企业和从业人数数量迅速增加。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现,就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而,我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段,在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。客观来看,行业总体水平还处于低水平运行状态。成本不断上涨,从业人员匮乏,经营理念落后,管理方式粗放,市场机制不完善和地域发展不平衡等现状制约了行业发展,物业服务企业的经济运营空间十分狭窄,物业服务内容和质量与人民群众的要求相比还有较大差距。现实存在的问题主要表现为:

  一、捆绑收费问题

  目前,在许多小区仍然存在着捆绑收费问题,部分小区还相当严重。

  国务院《物业管理条例》中明确规定,水、电、暖、有线电视等社会公共服务部门应实行终端服务,水、电、暖等由供应部门实行专业维修,终端收费。山西省《物业管理条例》规定:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用,也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

  但有些部门还未全部实施服务到户,因而常常把代收水、电、暖等费用由物业公司来做,而有些物业服务企业则趁机进行捆绑收费,将物业费、电梯费与水、电费一起收取,如果不交物业费就采取少售水、电的方式卡业主。然而,这种方式既违反了相关规定,又不能解决物业管理中的根本问题,反而加深业主与物业服务企业的矛盾。

  物业服务企业应当遵守政府有关规定,严禁在收取物业服务费过程中将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取。强化行业物业企业自律工作,在物业管理企业中开展提高服务质量、树立物业管理企业新形象的活动,不断规范物业管理企业的从业行为,使物业管理工作更加规范、有序、健康发展。

  二、承接查验问题

  建设部《物业承接查验办法》中规定:实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;(七)法律、法规规定的其他条件。

  建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)承接查验所必需的其他资料。

  其中:第三十九条规定:物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

  第四十条规定:建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。

  因此,各物业服务企业应当严格按照建设部《物业承接查验办法》的规定,做好承接查验工作,对于承接不具备交房条件的项目时,物业公司要做好风险分析,规避风险,不得盲目接手,同时按照相关规定承接规范的物业项目,否则将承担极大的风险。

  三、开发遗留问题较多,要学会处理有关问题

  目前,开发建设单位的遗留问题比较多。第一,开发建设单位在交房时未能完善水、电、气、暖等相关配套,房屋没有经过验收就交房,小区共用设施设备及房屋质量问题较多,售后维修服务不能满足业主的要求,造成业主入住后投诉较多,而物业公司又难以协调处理,引发许多矛盾。第二,开发建设单位不通过招投标的方式选聘物业管理企业,也不签订书面的前期物业服务

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