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浅论前期物业管理的交接与验收

更新:2015/6/30  阅读:  栏目:物管观点

浅论前期物业管理的交接与验收提要物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前

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  浅论前期物业管理的交接与验收

  物业承接验收制度是国务院《物业管理条例》确立的七项重要制度之一,该制度执行的好坏,直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的切身利益,它的建立和完善,有利于减少物业管理矛盾、纠纷。前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础只有搞好了前期物业管理交接验收,在后期的物业管理活动中,物业承接验收才能得于继续开展。

  一、前期物业管理交接验收的重要性

  前期物业管理交接验收是物业管理企业承接前期物业管理服务过程中,对新建物业共用部位、共用设施进行查验,接受有关移交资料,代表业主要求建设单位解决新建物业的建设遗留问题,并与建设单位办理物业承接验收手续。

  (一)前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础。前期物业管理交接验收主要是对新建物业是否按设计要求建设施工,物业共用配套设施是否完善,物业使用功能是否完备,质量是否合格等方面进行查验。物业管理企业通过前期物业管理交接验收及时了解新建物业的概况,点交新建物业的配套设施设备,发现新建物业的建设遗留问题,并与建设单位就该遗留问题达成解决方案,交接竣工总平面图、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料,为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和做好准备。

  (二)前期物业管理交接验收是保障业主合法权益的重要途径。目前,新建房屋综合验收已取消,房屋验收由主体结构验收、消防验收等多个专项验收组成,购房人与开发建设单位以是否取得房屋使用说明书和房屋质量保证书作为房屋的交付使用的条件。目前,有许多小区都存在业主取得了上述两书,但小区配套并不完善的情况,如围墙没有修好,道路、绿化工程没有完成,门禁系统没有开通,以及部分房屋存在使用功能和质量问题(如厨房、厕所漏水,排污管道设置不合理等等)。业主在入住后,发现配套不完善及房屋有质量问题,业主往往以此为由不交物业服务费,产生了大量前期物业管理矛盾和纠纷,其实质也就是业主的合法权益受到侵害。物业管理企业通过前期物业管理交接验收,可以发现类似问题,并督促开发建设单位及时解决,对解决难度大的问题,可以明确要求开发建设单位列出详细的整改方案,并监督其完成,同时做好业主与开发建设单位之间的协调沟通工作,维护业主的合法权益。

  二、前期物业管理交接验收难的根源浅析

  (一)物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前,开发建设单位以一个大业主的身份与物业管理企业签订了前期物业服务合同,在业主入住后,开发建设单位又通过业主临时公约将前期物业服务合同中业主的权利义务让给广大业主,这样对于很多前期物业服务的相关约定履行起到了很好的规范。但是,对于前期物业管理交接验收,就存在交接验收主体错位的现象,即.在前期物业服务合同中,开发建设单位以甲方的身份代表业主委托物业管理企业为业主提供物业管理服务,在交接验收中,又要求物业管理企业代表业主与开发建设单位搞好交接验收。这种主体错位,就使得前期物业管理交接验收难于开展,如果物业管理企业在前期物业服务合同中强调前期物业交接验收,开发建设单位可能就不与之签订服务合同,而使得物业管理企业受制于开发建设单位。同样,在前期物业管理招投标中,开发建设单位也占据主动地位,物业管理企业为了中标,取得物业项目的管理权而对前期物业的交接验收做出让步。虽然,建设部和我市均制定了《前期物业服务合同(示范文本)》,但示范文本只能参照执行并没有强制使用,开发建设单位和物业管理企业可以对此做出修改或者不予采用。

  (二)在前期物业管理交接验收中,物业管理企业责任缺失。在前期物业交接验收中,《物业管理条例》要求开发建设单位履行物业的交接验收义务,但对物业管理企业并没用做出强制性的要求,对物业管理企业不认真履行交接验收义务并没有相应的处罚措施,也就是说物业管理企业在交接验收过程中是否履行交接验收职责,完全凭物业管理企业的自身约束和责任心。对于开发建设单位控股的物业管理企业,“儿子”受制于“老子”,前期物业管理交接验收职责履行将无从谈起,对于诚信度不高的开发建设单位,其控股的物业管理企业往往采用“头痛医头,脚痛医脚”的简单办法或者拖延战术来解决开发建设过程中的遗留问题,确保开发建设单位"后院"不起火。目前,在前期物业管理中,业主因物业项目配套不完善或者存在质量问题投诉困难,解决困难(开发建设单位已经完成开发和销售),业主在无奈的情况下往往拒交物业服务费。大多数物业管理企业认为是开发建设单位的遗留问题,应该找开发建设单位解决,抱怨自己是“代人受过”,从根本上分析,物业项目配套不完善或者存在质量问题是开发建设单位的问题,但物业管理企业也有没有认真履行交接验收职责的过失。

  (三)物业管理企业的管理服务水平有待提高。在我市乃至全国,物业管理企业绝大多数是三级企业,其人员的素质和工程技术水平有限,对物业的建设工程质量和配套设施设备的安装及质量不具备验收能力。很多小企业在交接验收时,只知道项目及配套设

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