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物业纠纷治理的法治化问题的研究

更新:2015/3/15  阅读:  栏目:物管观点

物业纠纷治理的法治化问题的研究提要物业管理纠纷非诉协调化解机制欠缺。物业纠纷诉至法院后,经过法官的调处,大多数案件均能得到有效的化解

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  物业纠纷治理的法治化问题的研究

  随着城镇化进程的不断推进和房地产业的快速发展,物业管理纠纷也日趋增多。物业管理纠纷案件处理不当不仅会影响居民的基本生活,制约物业管理行业的发展,更不利于社会的和谐稳定。笔者从审理的物业管理纠纷案件的实际情况出发,在司法实践的基础上,剖析物业管理纠纷形成的原因,有针对性地提出对策建议,以期对促进和谐社区建设有所裨益。

  一、物业管理纠纷案件频发的原因解析

  物业公司与业主之间因物业服务引发的矛盾成为影响住宅小区和谐、稳定的重要因素,物业管理纠纷以案件数量多、矛盾调处难度大、社会关注度高等特点在法院审判工作中逐步凸显。引发物业纠纷的原因是多方面的,既与物业公司未能及时、有效地向业主提供满意的服务有关,也与业主过于任意、频繁地使用物业合同抗辩权有关,同时,还有其他方面的深层次因素。

  1、物业公司服务质量与业主期望值差距较大。少数物业公司角色错位,将自己凌驾于业主之上,无视业主权益,甚至采用不正当手段强制业主服从管理。部分物业公司对其员工的业务培训不足,缺乏科学服务的工作技能,行为失范,方法简单,导致业主对物业公司产生不满。小区业主较为重视服务细节,在投诉服务质量问题未得到及时反馈或解决后,多数业主选择通过不交物业管理费用的方式表达对物业服务的不满,由此引发物业公司追讨物业费的大量纠纷。

  2、房屋质量纠纷与物业服务纠纷交叉影响。开发商开发的房屋存在质量问题,如未按规划设计要求建设物管配套设施、小区配套设施权属不明等等,开发商在房屋销售完毕后一走了之,将工程质量、小区规划、售后服务等问题扔给物管公司。多数物业欠费案件,原告均系因房屋质量瑕疵引起纠纷或向开发商投诉无果后,要求物业公司负责修理,而物业公司并无足够人力或资金修理房屋结构性缺陷,导致业主拒缴物业费,从而引发大量纠纷。

  3、部分业主缺乏物业管理的消费观念。物业管理作为一种商品消费观尚未完全确立,尽管部分业主已感受到了物业管理新体制的优越性,但也有部分业主还未真正理解物业管理,造成了对物业管理企业绝对服务和无限责任意识的扩张。一些业主对自身责任意识不够,一旦物管公司不能满足其要求就拒交所有费用;少数业主把本应由自己承担的经济义务、应由政府承担的治安职能、应由公用事业企业承担的经营管理职能,全部都归结为物业管理责任。同时,业主委员会由于选任程序、职责不清等方面的问题,不能很好地协调业主与物业管理公司之间的矛盾,甚至有的大型小区同时存在若干个业主委员会,各行其是,职权交叉,成为深层次矛盾的诱因。

  4、物业管理纠纷非诉协调化解机制欠缺。物业纠纷诉至法院后,经过法官的调处,大多数案件均能得到有效的化解,这说明如果有较为健全的协调化解机制,物业管理纠纷完全可以通过诉外化解的方式解决。但法庭审理中亦发现,许多欠费业主表示,物业公司起诉前从未催缴或沟通。一些小区物业欠费纠纷多发,但缺乏基层组织介入协调化解,也是此类案件多发的原因之一。

  二、关于应对物业管理纠纷的对策建议

  1、营造良好法治环境,源头预防纠纷产生。一是宣传科学消费观念。开展物业服务合同专题法律知识宣传,使业主认识到双方的权利义务源于所签订的物业管理合同,避免业主对物业管理公司无限责任意识的扩张。二是搭建多方对话平台。将业主自治纳入社区民主建设范畴,以业主委员会为桥梁,促成物业公司与业主的对话,了解业主实际诉求,回应其合理要求,消弭双方分歧,促成平等、协商、合作关系的建立。三是建立纠纷预警机制。建立多层次、全覆盖的物业纠纷预警控制网,发挥好风险排查、释法明理等作用,对小区纠纷隐患和物业管理隐患及时提出司法建议、进行法律指导,从源头上预防纠纷的产生。

  2、运用小额诉讼程序,增强纠纷化解实效。一是建立小额诉讼模式。对权利义务关系明确的拖欠物业费的案件,特别是在双方对拖欠金额没有异议的情况下,引导当事人采取小额诉讼模式可以快审、快执,提高案件处理效率,此种模式依照新民事诉讼法系一审终审,没有上诉这一程序,能够起到将矛盾快速化解在一审的效果,防止矛盾扩大化。二是畅通便民诉讼渠道。

  安排专人在午间、晚间及双休日上门送达、调解或开庭,方便当事人诉讼,尽可能以快速、经济的方式解决此类纠纷。三是推行巡回审判方式。对物业服务公司集中起诉业主的案件,应在全面掌握业主的诉求,对业主有抱团对抗物业公司倾向的,应选择一两起案件到相应小区进行巡回审理,力求通过个案化解小区业主与物管公司的矛盾,为后续纠纷化解树杆立标,同时对其他业主也起到示范作用,避免大量该类纠纷诉至法院。


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