设为首页 加入收藏 房地产E网住宅小区停车收费决策权应交还市场
您现在的位置: 房地产E网 >> 物管学堂 >> 物管论文 >> 物管观点 >> 正文

住宅小区停车收费决策权应交还市场

更新:2015/3/15  阅读:  栏目:物管观点

住宅小区停车收费决策权应交还市场提要:事实上,小区停车费可以拆分为土地使用费与保管服务费用两部分,前者则根据性质不同又有所区分

更 多 精品法规

  住宅小区停车收费决策权应交还市场

  有媒体日前从国家发展改革委获悉,近期已放开24项商品和服务价格。其中,对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。

  随着民众生活水平的普遍提高,近几年我国各地私家车保有量快速增长,而私家车业主的增多也导致小区停车问题凸显。困扰业主们的主要症结不仅表现在车位日渐稀缺、晚归时“一位难求”,而且物业公司在车位管理中多保持强势态度,包括随意涨价、差别化收费、擅自改动公共地段功能、车辆安全保障不到位等,也引发了业主们的不满情绪,甚至成为一些纠纷事件的导火索。但对于一些物业公司而言,人工、水电费用的上涨也让其头痛不已,难免抱怨停车收费无法与成本开支相匹配,业主在车辆管理方面不能提供应有的配合。显然,小区“业主”与“管家”都有各自的利益诉求,小区停车服务已成为其矛盾集聚的重要节点。在当前物业服务市场已经成形的语境下,只有畅通两者间的信息沟通渠道、平等话语权、让停车服务供求双方展开充分博弈,才可能利用市场自发调节机制发现出清价格(m arket-clear-ingprice),让业主们享受到高性价比的物业服务。就此而言,发改委等部门放开相关领域定价权限,有助于进一步厘清政府与市场的边界,以“无形之手”抚平小区停车服务中的各种冲突,其间行政部门应将着眼点更多投放于监管框架设立与市场秩序维护当中来。

  事实上,小区停车费可以拆分为土地使用费与保管服务费用两部分,前者则根据性质不同又有所区分。依照我国《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。据此,业主与物业间需要协商讨论的主要标的就在于小区公共场地停车的收益归属与分配,以及物业方在提供智能管理系统、车道规划、卫生保洁、安全保护等服务后所应获得的对价标准。依照法理,如果物业方存在擅自扩大收费范围、提高收费标准等违规行为,业主可以提出抗辩并向人民法院提出申诉。然而在实践中,业主通过这一路径维权的成本较高,且取证、评估、申诉等流程较长。相形之下,以业主委员会为小区业主代言人向市场公开招标物业公司的途径,更有助于体现业主自治的管理思路,并可通过“用脚投票”权全方位约束物业管理方日常经营行为,倒逼其自动提高服务品质、规范收费行为。可见,在由行政指导为主向市场化管理转型的过程中,小区停车收费与服务将加速趋同,有助于业主意见的充分表达与汲取,是为化解居住区域停车矛盾的必然方向。

  恰因此,规范住宅小区停车服务收费的核心抓手就在于规范业主委员会运作、培育成熟的物业服务市场。客观而言,大型小区业主人数众多、态度各异,自发形成合力需要经历较多磨合环节。对此,居委会等基层行政部门以及房管局物业办公室等职能机构应当发挥出积极作用,组织、指导各小区尽早召开业主大会,提高业主委员会成员的产生效率、尽早为广大业主代言发声。另一方面,对于物业服务监管,发改委此次强调了行业主管部门与价格主管部门的职责履行。但需要提及的是,面对规模日趋庞大的物业服务市场,仅依靠行政力量进行监督约束难免力不从心,且可能因有形之手干预过多而引发新的矛盾。故而,主管部门可以考虑引入独立、专业的第三方物业服务评估机构,凭借其丰富的经验积淀、客观的数据分析对物业市场准入与退出、项目交接验收、品质评判、价格变动核定等做出更为公平的裁定,同时扮演起业主与物业双方沟通桥梁的角色,将各种纠纷隐患消弭于萌芽状态之中。

  (作者系经济学博士)


更 多 精品法规
  • 上一篇文章:
  • 下一篇文章: 没有了
  • 相关文章
    快速导航