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共有物业须由业主大会登记确权

更新:2014/12/13  阅读:  栏目:物管观点

共有物业须由业主大会登记确权提要:权利和义务是对等的,绝不能一方面强调自己的业权,一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库

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  共有物业须由业主大会登记确权

  权利和义务是对等的,绝不能一方面强调自己的业权,一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库,居然车库被开发商占有(许多当初的楼盘,地下开发的建筑是不计算容积率的,是属于人防工程归全体业主防空使用的),而且被他们经营,收取车库的停车费,但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理?

  报载,广州逸雅居的业委会,近日入禀法院,要求撤销“关于业委会不具备对物权登记提出主张权利的判决”。原因是这个楼盘的五楼架空层,原是开放为公共活动场地的,忽然间被封闭了。小业主们有意见了,认为物管方侵害了公共利益,但发展商拿出了“架空层”的房产证。而业委会通过信访得到规划部门给出的复函证实:此架空层的“原规划报建审批为架空支柱层,属于小区全体居民活动使用的公共开放空间”。于是业委会要求法院判决房管局依法撤销房产证。但法院认为:业委会不具备对物权登记提出主张权利。”

  首先,我们必须弄清楚,共有物业是小区居民生活所必须的物业,它的权属已经随业主专有物业的权属一起,归于业主。《物权法》第七十三条明确:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。但长期以来,我们对这些属于业主共有的物业却没有登记确权。

  开发商拿出的“架空层房产证”是什么证明呢?是在房屋出售之前,房地产管理部门出具的开发商建筑区划的全部确权。也就是说,没有出售房产之前,这些共有物业属于开发商整体拥有。但在出售部分房产之后,其共有物业就产生了共有人,这个共有人当然应该对共有物业的权利提出物权的登记主张。这也是其房产证中“分摊面积”所实体赋予的权利。

  我们多次主张要明确住宅小区的共有物业,并且登记确权。因为,我们缴纳的物业管理费用,是用于共有物业的管理的。共有物业的管理费用是按专有面积的大小来分摊的、按使用共有物业的频率来确定缴费标准的。

  如果开发商拿着“架空层房产证”,强调架空层属于开发商所有,那么架空层就成了开发商的专有物业,应该按规定缴纳物业管理费,而且由于架空层使用的人多,应该按住宅物业管理费的2倍缴纳。如果开发商拿着大确权的产权证,显示他拥有全部共有物业,那么这个建筑区划内就没有共有物业,全部业主就无需要缴纳物业管理费。

  权利和义务是对等的,绝不能一方面强调自己的业权,一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库,居然车库被开发商占有(许多当初的楼盘,地下开发的建筑是不计算容积率的,是属于人防工程归全体业主防空使用的),而且被他们经营,收取车库的停车费,但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理?

  在一再呼吁之下,广州市国土房管局2013年第424号文印发了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》,规范了广州市“房地产开发项目公共服务设施的房地产权登记,明晰各类公共服务设施的产权归属和登记要求”。该规定明确“不纳入分摊面积的,一般包括建筑物内的架空层……”,并且专门指出“不作为分摊面积的业主共有的设施,已由开发企业领取了房地产权利证书的,如该设施未办理分割登记,由登记机构在房地产登记簿上加以注记‘某建筑区划内的全体业主共有’”。

  开发商拿出的“架空层房产证”,其实就是一个未加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”的房产证!只要向房管局产权地籍登记处反映,要求他们在开发商的“架空层房产证”上加注“逸雅居建筑区划内的全体业主共有”就完全可以解决。

  闹到对簿公堂,法院还来个“业委会不具备对物权登记提出主张权利”,实在是太让人啼笑皆非了。


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