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市场化手段破解物业管理难题的讨论

更新:2014/12/13  阅读:  栏目:物管观点

市场化手段破解物业管理难题的讨论提要:如果物业公司要收支平衡,物业费需要收多少钱?天鸿宝地物业公司测算,价格至少要涨到1元钱/平方米,但政府指导价没有调整

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  市场化手段破解物业管理难题的讨论

  物业费和几乎每个百姓的生活都有密切的关系,然而物业费本身却处在一个困局中。一边是小区业主反对物业费上调,一边是物业公司因人力等成本增加而亏损。一边是业主欠缴物业费,一边是物业公司降低服务标准,导致更多的业主拒缴物业费。围绕着“物业费”似乎形成了一个死结。

  “管家”与“主人”的这些矛盾该如何解决?北京已开始试水破解这一困局。拟建立物业费市场化的弹性定价机制,并在大兴区试点房屋买卖须先缴清物业费。并计划在将来《北京市物业管理条例》的立法中设置专门条款,解决物业费调价难、业主欠费等突出问题。

  行业之殇

  小区保安老龄化服务倒退

  十年前,北京普通物业公司招一个保安只要600到800元,而且招的都是小伙子,现在一个月2000多元包吃包住,也招不到年轻人。业主吐槽物业服务越来越差,物业也有苦衷:成本压力大服务难提高。

  家住回龙观的吴先生最近几年对物业的服务越来越不满意,“服务差了,比如以前的保安都是小伙子,可现在都是老头儿,甭说保护业主了,来个小偷也追不上啊。”

  物业公司对此也是一肚子苦水。天鸿宝地物业公司负责回龙观经适房的物业服务,一共400万平米,有30多个小区3万多户业主。副总经理陈晓丽说,除了公共部位和共有设施的保险,物业收取的物业费每平方米6毛钱左右。这个物业费标准已经八九年没有调整过了。目前的保安平均年龄都在50多岁,但这也是没有办法的事,因为一直在亏损。

  物业公司人工成本,很多都是压着北京市最低工资标准,逐年上调,但物业费却一直没调过。陈晓丽说,他们目前只能是苦苦支撑,每年亏损都在50%左右。

  如果物业公司要收支平衡,物业费需要收多少钱?天鸿宝地物业公司测算,价格至少要涨到1元钱/平方米,但政府指导价没有调整,擅自涨价是不可能的。他们也曾经想过撤出,但因为是国企,管理的又是经适房小区,不能说撤就撤。

  亏空的物业费,企业只能自己背,办法无非就是降低物业服务品质,减人。陈晓丽介绍,比如以前一个小区20个保安,现在减到10个。面对业主们的意见,物业公司直言,现有的收费标准,只能提供这样的服务。能保证小区的正常运行就行。

  但物业费还是很难调。陈晓丽表示,一方面是政府指导价的限制,另一方面,大部分业主并不接受。

  “我们管的有几个小区成立了业委会,但业委会成立的第一件事,就是要降低物业费,哪怕减少一分钱也行,这也是业委会的业绩。”陈晓丽说。

  十年未调的经适房物业费

  业内权威人士坦言,缺乏合理的调价机制,物业服务收费水平偏离市场成本,物业费上调困难,企业亏损,行业发展艰难已经成为北京市当前物业发展的突出问题。

  目前,北京的商品房物业费实行的是市场定价,经适房则有政府指导价。2000年,北京市公布经适房物业费基准价为0.5—0.52元/建筑平米,2005年上调至0.55元。

  另一方面,近年来,人工、材料、能源等刚性成本却在连年上涨,如北京市最低工资标准由2000年的412元上涨至2014年的1560元,几乎翻了两番。2000年一个保洁人员的工资只有500元,如今却达到2500元左右。

  但在成本不断上涨的压力下,北京经适房的物业费基准价却10年没有调整,仍然沿用2005年0.55元的标准。而商品房则由于缺乏合理的物业费调价机制,业主大会成立困难、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因,也出现了物业费多年未涨的局面,物业企业普遍面临亏损情况,尤其是普通住宅和老旧小区更为严重。

  区县试点

  小区服务决定物业收费标准

  目前,北京市住建委正指导区县建委、房管局根据本辖区实际情况制定物业服务指导价并定期发布,目前已有海淀、大兴、顺义等多个区县在开展试点。

  大兴是试点区县之一,据区住建委副主任张斌说,2012年谈绪祥区长刚上任就来区住建委调研,“他布置了两个活儿,其中一个就是物业。他认为物业和老百姓生活密切相关,又是矛盾的集中点,要深入调研,对一些问题逐一破解。”

  为此,张斌和同事们开展了半年多的调研,发现对于业主来说,物业服务内容、标准不透明是最大的问题;对于物业公司,物业费收缴难度大、难调价是主要困难。

  大部分业主觉得,物业就是能看到的那几样服务,清运垃圾、保洁、保安、化粪池清掏等。大兴调研组对这几项必备服务做了测评,公布了大兴区住宅物业服务标准及参考价格。

  在这份标准中,基本物业服务被划分为3个级别,最低一级的包括保洁、垃圾清运、雨污管线疏通、化粪池清掏等;中间一级增加了安保服务,主要出入口有人值守;最高的一级再增加停车管理服务。3个级别的收费指导价分别为每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。

  有了标准,用谁来服务,都由业主说了算。今年6月,康盛园小区成为大兴区第一个物业改革试点。这个1800多户的小区此前物业费最低限只有0.55元/平方米,缴费率也只有7成多。

  由于该小区没有成立业主大会和业委会,所以街道和居委会介入了,他们组织了五六轮的入户调查和收集业主意见,将来是用物业来服务还是小区自管?用什么样的物业服务标准?定什么价格?每一轮都是业主投票过半数来决定。最终确定

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