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审理物业管理纠纷中存在的疑难问题盘点

更新:2014/5/11  阅读:  栏目:法规透析

审理物业管理纠纷中存在的疑难问题盘点提要物业管理收费的规定未能考虑到不同小区中服务项目不同、物业服务企业服务水平存在差异等问题,存在缺陷。在《条例》中规定

文章来源自 房 地产 E 网

  审理物业管理纠纷中存在的疑难问题盘点

  (一)物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷,矛盾相对激化

  由于目前业主欠费是一个具有普遍性的问题,因而导致物业管理纠纷案件多呈群体性纠纷,如上所述,物业管理纠纷案件多为集团诉讼,即使是单独的案件,也往往由于其具有的代表性而招致众多业主乃至媒体的关注。近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象,小区的保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访等事件经常见诸报端,引起了社会各方面的广泛关注。由于物业管理纠纷的群体性及表现出矛盾的激化,给物业管理纠纷的解决带来了极大的困难。

  如前所述,造成物业管理纠纷日趋增多且矛盾激化的原因有二:一是物业服务企业自身定位不准确,未在履行合同时体现其服务功能,导致与业主之间产生管理费纠纷以及侵权纠纷;二是业主自身定位不准确,或对物业管理的权利予以放弃,或片面强调业主至上,对物业服务企业要求甚多,导致拖欠物业管理费案件频发。

  另一方面,目前业主的自治水平较低,对于自治地位缺乏了解,有的业主热心公益,竭尽全力希望通过自身努力维护全体业主的合法权益,而多数业主不愿意过多参与物业管理的相关事宜,把本应属于业主集体决策的事项放手交给业主委员会的一小部分人决策,造成业主的自治能力、水平相对较低,业主委员会少数人的意见代替了全体业主的声音。很多业主将自己与建设单位之间的矛盾和与物业服务企业之间的矛盾混为一谈,尤其是遇到物业服务企业是开发商下属单位的,业主因为对房屋质量或其他购房中产生的问题不满,就采用拒绝交纳管理费的办法。

  在审判实践中,对于物业服务不满的应该说是部分业主,甚至可以说是少部分业主。但由于多数业主都怀着从众心理,观望事态发展,如果大家都交我也交,大家都不交我也不交,于是造成了欠费纠纷的群体性发展。即使有的业主想交费,却怕被拒绝交费的业主指责,故也不主动交费,造成欠费风气盛行。

  (二)物业管理收费标准的不完善

  对于收费标准,目前法律、法规均无明确规定,且随着物业管理市场化进程,物业管理收费更多地趋向于物业公司与业主(业主委员会)之间协商确定。但由于物业服务企业的服务标准与收费标准之间并无直接关联的具体规定,即使物业服务企业出现物业服务不到位的情况,是否应当降低收费标准、降低收费标准的尺度成了法官裁判的难点。这种情况下,片面强调法官的自由裁量权可能会导致物业管理纠纷中服务标准和收费标准的无序性、盲目性。

  实践中存在大量管理费纠纷、出现收费难的情况主要源于以下原因:

  1.物业管理收费的规定未能考虑到不同小区中服务项目不同、物业服务企业服务水平存在差异等问题,存在缺陷。在《条例》中规定:“物业服务费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”但如果物业费标准都按照物业服务收费办法统一执行,而不考虑不同小区服务项目不同、物业服务企业服务水平不同的因素,势必不够合理。

  2.物业管理收费的标准未能考虑市场价格的特点,体现物业服务企业之间应有的竞争机制,存在缺陷。价格由政府审批,使物业服务企业与业主双方在定价问题上缺乏合意,有违民事活动平等、自愿原则。这种审批的办法使物业服务企业即使不服务、少服务,仍然可以“有恃无恐”地向业主收费,导致业主质疑价格设定的公平性、合理性,进而拒交物业服务费。

  3.物业管理收费的标准未能考虑特殊地区、地段的差异而采取因地制宜的收费办法,有违实际情况,存在缺陷。有些地区由物业服务企业依据政府定价收取统一的物业服务费,而不考虑同一行政区域内存在的房屋地域的差价问题,导致物业服务费用过高,双方发生纠纷。

  (三)前期物业服务费的收取人和给付人不是物业费标准的订立人,导致业主与物业服务企业之间发生纠纷

  前期物业服务费的给付人为购房业主,收取人为开发商指定的物业公司,而物业费的交费标准的确定人却不是业主与物业服务企业,而是开发商,这存在着权利义务失衡及合同之外的人制定合同交费标准的情况。这种情况只有小区成立了业主大会进而选举产生了业主委员会,且业主委员会与新的物业公司订立了新的物业管理合同之后才能解决。而据了解,北京的购房自住率低,全市目前只有不到20%的小区中成立了业主委员会,大部分小区业主委员会还没有成立,这种情况下业主就不能终止前期物业服务合同的履行,合同订立时产生的矛盾还会继续延续下去。


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