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南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

更新:2018/2/28  阅读:  栏目:江苏省

南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见提要:完善协调机制。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织召开物业管理联席会议,协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题

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  南京市关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

  各区人民政府,市府各委办局,市各直属单位:

  经市政府同意,现将市房产局拟定的《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》转发给你们,请认真贯彻执行。

  南京市人民政府办公厅

  2017年10月26日

  (此件公开发布)

  关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见

  (市房产局2017年10月)

  为贯彻落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》,规范各方主体物业管理项目交接行为,维护业主和物业服务企业合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》(以下称省条例)、《南京市住宅物业管理条例》(以下称市条例)等有关规定,提出如下意见。

  一、总体要求

  按照社会矛盾和安全隐患大排查大整治行动的总体要求,从夯实基础、社区治理大局出发,坚持以矛盾纠纷化解为导向,按照“属地监管、权责明确、多方联动、依法有序”的原则,加强对物业管理项目交接的规范,加强对物业交接突发事件和问题隐患的排查和应急处理,确保物业管理交接不发生重大群体性上访事件。

  二、相关制度

  南京市住宅区物业管理项目交接应当严格按照省条例第五十五条、第五十六条的规定。政府部门、物业服务企业、业主自治组织在交接过程中应当执行下列八项制度。

  (一)依法选聘制度

  1.根据《物权法》及相关法规规定,选聘物业服务企业应当由业主共同决定。住宅区成立业主大会后,业主大会有权更换前期物业服务企业,并按规定开展物业服务企业的选聘工作。

  2.业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前,应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。

  3.合同期限届满,业主大会决定解聘在管物业服务企业的,应按规定开展选聘工作;合同未到期,业主大会需解聘在管物业服务企业的,应当通过协商或司法等途径解除合同,明确违约责任及解决办法。

  4.在选聘工作开展前,业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标,充分听取业主的意见和建议,同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的,业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后,应按照“公平、公开、公正”的原则,依照相关程序开展选聘工作,具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

  (二)第三方评估制度

  根据市条例、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》(宁政规〔2017〕10号)规定,提倡业主组织在制定物业服务标准、物业管理项目交接时按照有关技术导则实行第三方评估。业主委员会可以聘请第三方评估机构指导上述工作流程,明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等。区和街道监管部门可通过政府购买服务等方式,组织第三方评估机构参与,指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作。

  (三)公开招标制度

  鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。业主委员会在取得业主大会授权后,应依照相关法律法规,以招标人身份通过公开招标方式开展物业服务企业选聘工作,具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。

  (四)竞聘企业公示制度

  业主大会选聘物业服务企业的,业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况。包括:企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案、竞聘行为准则承诺书(示范文本由市住房保障和房产局另行制定)。

  (五)竞聘情况预报预告制度

  业主组织、拟承接项目的物业服务企业、拟退出项目的物业服务企业应向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及时书面报告物业企业选聘过程和情况。业主大会形成选聘决定后,业主委员会应当在签订物业服务合同前,将业主大会决定、物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于7日。

  (六)联席会议制度

  由区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)牵头,充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用,协调推进条块结合,联合各相关单位部门,依托市、区、街三级管理体系,加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动,分工协作,密切配合,共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作。

  (七)违规惩戒制度

  物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的,或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段,未完整如实公布企业情况的,由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚,并将

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