设为首页 加入收藏 房地产E网住宅楼盘商业裙楼定位模式
您现在的位置: 房地产E网 >> 地产学堂 >> 营销策划 >> 正文

住宅楼盘商业裙楼定位模式

更新:2018/1/5  阅读:  栏目:营销策划

住宅楼盘商业裙楼定位模式提要:选择什么样的模式,每个项目都有其特殊之处,业态的选择必须以市场为基础,坚持“人无我有,人有我优”的原则。商业永远是和购买力联系在一起的

文章来源 房地产E网

  住宅楼盘商业裙楼定位模式

  在现代的房地产开发中,在住宅群楼开发商业已经是一件很普通的事情了,许多开发商将裙楼商业作为主要的利润点,但裙楼的经营是一把双刃剑,一荣俱荣,一损俱损。如何将群楼商业最大限度地利用起来,长久以来一直是开发商和营销界非常注重的问题。

  根据对市场进行的调研和了解,我们发现目前住宅楼盘商业裙楼定位主要有如下几种模式:

  1、自身配套所用:

  这一模式主要适用于规模中等的楼盘,楼盘业主自身消费购买能力也不是很高,而且所在区域已有大型百货商场或专业市场,这些商铺主要是用于与业主日常生活有关的小的差异性配套服务,主要的服务对象是小区内部以及周边临近住户。

  这类的群楼的铺面设计可以是在小区内部,也可以是临街的,组合较为灵活,要求铺面较小,一般亦不超过30平方米为宜,标高在3米和3.5米之间就能满足需要。

  在一些早期开发的住宅小区中我们常常可以注意到,由于前期开发时没有充分考虑到小区的扩张性建设,致使商业需求严重不足,底层的储藏间或住宅逐渐就演变成为商业铺面,这也在一定程度上造成管理的混乱。

  有一个问题时开发商需要考虑的。按照国家规范的规定住宅小区商业服务面积是一个最低的底限,根据经验在实际操作中应该适当增加,增加比例一般在8%-10%之间,所增加的部分一般是指为小区内服务的自用配套部分。另外,临街的商业铺面和小区内铺面的矛盾问题也要考虑。临街由于售价高和客观的地理位置决定的,所从事的商业类型与小区内服务性质的商业类型是绝然不同的。

  2、综合百货业或购物中心:

  这一模式适合于位于大型的社区的楼盘,或者是素质比较高档的楼盘,社区业主本身及周边已经具有相当的消费购买潜力,楼盘所在地段优越,辐射范围大,但附近片区又缺乏有影响力的百货商场或购物中心。

  一般而言,这类开发商具有较强的经济实力,所追求的不是商业铺位的的眼前利益,其主要的目的是为了更好的服务于楼盘,提升楼盘的潜质。在具体操作上,一般是以租赁为主体,开发商可以寻求专业的商业公司来进行参与,由它去进行经营或者分租等;也有的开发商自己来操作,对外招租,统一规范管理。

  尽管零售行业普遍不够景气,但是面对开发商得力邀他们会提出很多苛刻的条件,不但要减免租金还要送装修,更有甚者还有的提出要倒贴钱。开发商这是要考虑的是综合效益,要根据自身的实力量力而行。

  这类商业总是被开发商作为对外宣传的一个卖点,从一个侧面告知受众生活在这里将是多么地方便,从而达到促销住宅和相邻商铺的目的。而且,商业投入营业的时间越早对楼盘的后期影响力越大。

  3、分隔销售或出租:

  这一模式宜选择在比较成熟的片区,将裙楼分割成小单位或小铺位,主要是给业主提供更便利的服务,让银行、超市、便利店、餐饮业全都可以进驻。现在大部分开发商在群楼商业的利用上都首先考虑这种方案的可能性,这是一种销售回收最快的方法,而且避免了后期物业管理上的诸多麻烦。

  与第一种描述不同的是,这类商铺主要是指临街的商业门市。但是不是所有临街都可以成为商业旺铺,他取决于周围的商业氛围、市场的成熟性以及消费的引导。通常情况下,这类临街的裙房不超过三层,以两层为最佳。在前期的设计时要尽可能地将首层和上层联系在一起,最大限度的一次性卖出更多的面积。如果是三层可以考虑将顶层设计成办公区或者是居住区。这类商铺的面积以200-300平方米为宜。

  4、专业市场:

  如果楼盘自身人气较旺,周边环境较好,但缺少针对某一特定人群的消费场所,建立专业市场比作综合性的大商场成活率要高的多。但是这种方案也有极大的危险性,要求前期做好充分的市场调查,并且在销售策略上也要把握好。

  专业市场的操作难度性非常大,一般要委托专业的策划公司来运作。作这类市场的开发商其主要目的是为了最终销售商铺,销售是目的,租赁则是手段,所以,被大家普遍采用的办法有以租代售、销售返利等。

  5、地上车库:

  这是最近刚刚兴起的一种物业形态,尤其是在大城市和南方的一些城市里并不罕见。由于私车的猛增,直接导致车位的紧张,而地下停车位和公共停车位的权属问题长期以来一直是一个纠缠不清的问题。前不久在深圳主流媒体主办的一次有关车位的专题研讨会上,各位地产开发商老总都不约而同地呼吁政府尽快明确地下车位产权归属,并希望政府能出台相关鼓励政策。

  这些原因就促成了开发商将群楼的部分面积以车库的形式对外出售。

  选择什么样的模式,每个项目都有其特殊之处,业态的选择必须以市场为基础,坚持“人无我有,人有我优”的原则。商业永远是和购买力联系在一起的,周围社群的购买力对商业起着决定性的作用。实际上,很多情况下是几种业态混合在一起的,这就要求我们要具体问题具体分析。举例说,专业市场要求有合围性,在前期的设计上要充分地考虑这一点:临街的就不一定是最好商铺,甚至可能是最差的商铺。

  商业竞争是品牌的竞争,包括商业品牌和服务品牌的竞争。住宅裙楼的开发,不管硬件设施还是软件配套设施都必须精心筹划,才能适应竞争发展的需要。

  发展商——投资者——经营商——消费市场,组成了现代商铺营销链,住宅商业裙楼也是这样。商业裙楼营销首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,开发的商业裙楼才能生存与发展,经营商家才能赚到钱,投资者才有回报,发展商才能真正卖个好价钱。现代商业竞争日益激烈,商铺经营和商铺开发风险不断增大,不充分考虑商铺的经营性,商铺的价值就不可能最大化,整个商业裙楼的利润就不可能最大化。要实现多赢,发展商必须对裙楼单位的销售与未来经营进行通盘考虑,并真正负起责任,对经营者和投资者负责任。

  发展社区商业已成为地产发展商和商家共同关注的主题,“回到社区中去,关心区内居民”已成了普遍的共识。


文章来源 房地产E网
  • 上一篇文章:
  • 下一篇文章: 没有了
  • 相关文章
    快速导航