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商业地产项目的开发探讨

更新:2018/6/2  阅读:  栏目:商业地产

商业地产项目的开发探讨提要:再者,就是巧妙合理的营销推广方式是产权营销成功的过程,商业地产营销可以适当的运用一些技巧来调动投资者的积极性。如情景营销

文章来源自 房 地产 E网

  商业地产项目的开发探讨

  商业地产,顾名思义就是以开发商业用途为主的房地产投资项目,从规模及业态上大致可分为大型购物中心和由街铺组成的商业街。据统计,目前我国中等以上城市中商业步行街有200多条,大型购物中心总体数量达800多家,而且项目投资规模也越来越大,动辄就是十几万甚至上百万平方米,并由过去的单一购物型逐渐向多功能复合型发展。结合中国经济持续高速发展的实际现状,以及我国城市化水平将从30%发展到70%的预期,我们有理由相信;中国的商业地产已经进入快速发展时期。大型的商业地产项目存在很大的利润空间,因而吸引了众多的开发商进入商业地产开发领域。但是,商业地产前期开发耗资巨大,以目前国内的金融环境,开发商面临巨大的资金压力,一不留神,一些“香饽饽”就会变成“烫山芋”。销售不好,商铺烂在开发商手里,造成资金周转困难;销售火爆,但经营不好,容易引发严重的社会问题并给开发商带来负面影响。因此我们认为,商业地产的开发不同于住宅项目,有其特有的规律。比如商业项目的调研与住宅项目的调研对象完全不同;商业地产营销不仅仅是卖房子,还要进行品牌推广和经营;住宅需要安静沉稳的颜色,而商业则需要五彩缤纷的色彩来渲染;住宅项目的收益通过销售来实现,而商业项目则可通过租金和资产增值带来更丰厚的回报。高回报就意味着高风险,商业地产项目是对开发商综合实力的整体检验,对企业的发展战略也提出更高的要求。

  一、购物中心在中国的发展趋势

  “购物中心”是目前最新的商业业态形式,中文全称是“超级购物中心”,英文为“shopping-mail”。“购物中心”的概念最早形成于上世纪初,二次大战结束后,世界人口及经济迅速膨胀发展,加上汽车的普及和城市交通的日趋完善,商业消费半径得以扩展。在这种背景下,拥有停车场的大型百货店为方便顾客,便联合餐厅、银行、电影院等共同经营,这就形成了“购物中心”的雏形。至上世纪60年代,“购物中心”在欧美得到快速发展并逐步得以完善,今天“购物中心”已经成为世界各地商业消费的中心和主要组成部分,除了各式各样的百货店能满足消费者的购买欲望外,宽敞明亮的空间环境,丰富多彩的餐饮娱乐设施及多种多样的服务功能,使其成为一个为消费者提供生活、交流等活动的重要场所。

  中国的购物中心的发展相对滞后,上世纪80年后期在北京、上海出现了大型的百货商店,90年代中期在此基础上将餐饮、娱乐等设施引入,形成小规模的购物中心。到90年代后期,香港地产商在国内开发了许多具有香港特色的购物中心,使购物中心在国内迅速升温。进入21世纪,随着房地产热,大规模的购物中心开发热潮席卷全国。开发规模越来越大。如东莞的“华南MALL”经营面积40多万平方米,而北京的“金源MALL”经营面积更达到68万平方米,一些城市甚至出现几个购物中心同时在建的现象,在“购物中心”热潮汹涌的同时我们应当冷静看到,目前国内已开业的“购物中心”有60%因为经营不善而处于亏损状态。从欧美发达国家的发展经验来看,中国的“购物中心”的发展存在:专业化程度不高;基础性的理论研究不系统;开发商缺乏投资理论依据上的指导;政策上缺少配套支持等不利因素。这些都严重制约了开发商在项目的开发定位、资金融通、竞争力的形成以及招商工作的开展。

  目前国内的购物中心存在的主要问题有:

  1、急功近利,出售产权和“填充式”招商弱化项目的竞争力

  购物中心是世界公认的长线投资,其获利须经过运营和长期持有才能获得,但在中国因为开发商的实力有限和融资环境的制约,出售产权是一个普遍的现象。通过包装、炒作,以购物中心的概念出售产权商铺达到快速获利,是许多开发商投资购物中心的真实目的。而这类型的购物中心在后期的经营中往往容易出现问题,出售产权使购物中心的招商机动性、灵活性大大降低,招商条件的放宽导致一些不成熟的零售商进场经营,购物中心的经营风险加大。由于产权出售使购物中心的整体规划布局遭到破坏,因而在招商中往往采用“填充式”的方式,使整个购物中心凌乱无序,经营效果可想而知。

  2、定位不明确,经营项目雷同无特色

  从商业功能的组合和业种配置上看,目前国内许多区域型的购物中心采取社区型的功能定位和业种组合,即“超市+百货”。这些大型化的的社区型购物中心的出现,使购物中心的开发方式具有明显的趋同性,没有形成错位经营。在国外,购物中心一般分为社区型、区域型与跨区域型三大类。辐射的范围不同,购物中心的规模和业态也不同。定位准确是决定购物中心成长性、可持续性和经营活力的决定性因素,区域型的购物中心社区化定位,将导致经营方向的盲目,没有形成适合该区域的经营特色,造成经营难度加大。简而言之,一个超市是无论如何都难以吸引10公里以外的顾客光临的。

  3、缺乏现代化管理模式和系统性的营运技术管理人才

  购物中心在国内起步虽晚,但是发展速度却很快,这就出现了购物中心建的很漂亮,硬件设施也很好,但服务、管理、经营却很差,形成了“木桶效应”。而那块短板就是营运管理人才,目前国内购物中心的许多中、高层管理人员早期多曾在沃尔玛或家乐福等外资商业工作,真正系统的接受过购物中心专业教育的很少,缺乏管理现代化大型购物中心的经验和能力。但由于国内购物中心的迅速发展缺乏大量管理人才,因此基本都处于边工作边学习的状态。而许多从事商场经营管理的专业公司水准也参差不齐、良莠混杂。

  随着改革开放的逐步深入,中国的经济持续保持高速发展,从国内消费市场来看,在过去10年里,国内零售总额平均年增长为10.5%,而大型购物中心因其特有的业态特性在其中扮演极其重要的角色,中国的购物中心也从最初的单体购物型逐步演变成集购物、休闲、观光、餐饮、娱乐于一体的真正意义上的购物中心。目前在国内以大型购物中心为核心,集步行街、影剧院、休闲广场等多种功能的复合型大商业街区的建设,已经成为中国很多城市规划改造中的重要发展思路之一。

  二、商业地产前期销售和后期经营的关系

  时至今日,不管是购物中心还是步行街,国内多数开发商在开发商业地产时,依然选择分割

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