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房屋经纪人培训教程:房地产交易知识(2)

更新:2018/6/27  阅读:  栏目:地产培训

房屋经纪人培训教程:房地产交易知识(2)提要:租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金

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  房屋经纪人培训教程:房地产交易知识(2)

  2、土地价格、建筑物价格、房地价格

  这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种:土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。

  1) 土地价格

  土地价格,简称地价。如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。

  同一块土地,在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同,会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种:(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿,支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”,通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地,如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件,“一平”是指土地平整;(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置,支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。

  2) 建筑物价格

  建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价,如购买一套商品房的价格,购买一栋别墅的价格,通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内,与这里的建筑物价格的含义不同。

  3) 房地产价格

  房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,往往同于上述人们平常所说的房价。

  对于同一宗房地产来说:

  房地价格=土地价格+建筑物价格

  土地价格=房地价格-建筑物价格

  建筑物价格=房地价格-土地价格

  3、总价格、单位价格、楼面地价

  这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

  1) 总价格

  房地产的总价格,简称总价,是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同,房地产总价格的内容也不容,它可能是一块面积为500m2的土地价格,一套面积为200m2的高级公寓的价格,或一片1km2的土地的价格,也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格,或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。

  2) 单位价格

  房地产的单位价格,简称单价。对土地的单位价格来说,是指单位土地面积的土地价格;对建筑物的单位价格来说,是指单位建筑物面积的建筑物价格;对房地的单位价格来说,是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。

  认清单位价格,要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例,土地单位价格与土地总价格的关系为:

  土地单位价格=土地总价格÷土地总面积

  由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同,单位面积土地价格表示方式不尽相同,如我国内地通常采用每平方米地价,香港采用每平方英尺地价(10.764平方英尺合1平方米),台湾采用每坪地价(大约0.303坪和1平方米)。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲,又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。

  3) 楼面地价

  楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为:

  楼面地价=土地总价格÷建筑总面积

  由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系,即:

  楼面地价=土地单价÷容积率

  弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。

  4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格

  这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产,在交易中交易的可能是所有权,也可能是使用权,还可能是其他权利,如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。

  1) 所有权价格

  房地产的所有权价格,是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“理论,所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和,但若在所有权上设定了他项权利,则所有权变得不完全,其价格因此而降低。

  2) 使用权价格

  房地产的使用权价格,是指交易房地产使用权的价格。以土地为例,目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定:“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此,从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变,多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格,如30年、50年、70年的使用权价格。

  3) 其他权利价格

  其他权利价格未具体列明,泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格,如地上权的价格、永佃权的价格等。

  5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格

  1) 买卖价格

  买卖价格,是以买卖方式支付或收取的货币额,实物或其他有价物,简称买卖价或买价、卖价。

  2) 租赁价格

  租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

  3) 抵押价格

  抵押价格,是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性,抵押价格的评估应基于:(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售,不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低,有所谓“

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