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房屋经纪人培训教程:房地产交易知识(1)

更新:2018/6/27  阅读:  栏目:地产培训

房屋经纪人培训教程:房地产交易知识(1)提要:进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则

来源自 房地产E网

  房屋经纪人培训教程:房地产交易知识(1)

  一、房地产价格的特点:

  房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:A都是价格,用货币表示;B都有波动,受供求等因素的影响;C按质论价,优质高价,劣质低价。房地产价格与一般物价的不同,表现出房地产价格的特征。

  房地产价格的特征主要有下列四个:

  1、房地产价格既可表示为代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金

  房地产价格与租金的关系,犹如本金与利息的关系。若要求取价格,只要能把握纯收益和资本化率,依照收益法将纯收益资本化即可。相反,若要求取租金,只要能把握价格及期待的资本化率,即可求得。

  2、房地产价格实质上是房地产权益的价格

  由于房地产的自然地理位置有不可移动性,结果其可以转移的并非是房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益,所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此,房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格,同一宗房地产转移的权益不同,估价结果也会不同。

  3、房地产价格是在长期考虑下形成的。

  一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,但该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格(或某特定时间的价格)。在估价时,应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。

  4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体间的个别因素容易起作用

  这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性,使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易,其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较,要认识房地产,只有亲自到所在地观察。

  二、房地产价格的种类:

  进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。

  1、市场价格、理论价格、评估价格

  1) 市场价格

  房地产的市场价格,简称市价,是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。

  市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。

  公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售,买方只按其愿付的价格购入,卖方认为是最高价而买方认为是最低价,双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。

  公平市价形成的条件归纳起来有下列七个

  (a)公开市场;

  (b)交易对象具备市场性

  (c)交易双方具备充分信息

  (d)交易双方不受任何压力

  (e)理性的经济行为

  (f)适当的期间完成交易

  (g)正常合理的付款方式

  2) 理论价格

  房地产的理论价格,是如果将房地产放在合理的市场上交易,它应该实现的价格。理论价格不是事实,但又是客观存在的。

  3) 评估价格

  房地产的评估价格,简称评估价,是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。

  在评估市价时,房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,在许可买卖的制度下,专门有估价机构为交易双方提供服务,这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是,由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同,同一宗房地产,不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理,必须建立健全估价制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说,具有丰富经验的估价人员评估出的价格,较接近于市价。

  评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格,用成本法评估求得的价格称为积算价格,用收益法评估求得的价格称为收益价格。

  由上可见,需要评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所,一个良好的评估价格=公平市价=理论价格


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