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房地产建筑与规划基础知识讲义2

更新:2016/5/17  阅读:  栏目:地产培训

房地产建筑与规划基础知识讲义2提要:抗震设计地震引起的振动以波的形式从震源向各个方向传播并释放能量,这就是地震波。震级是表示地震本身大小的尺度,国际上通用的是里氏震级

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  房地产建筑与规划基础知识讲义2

  与房地产有关的相关建筑概念

  1.房地产开发的基本流程及其周期

  (1)前期开发

  从立项到开工,一般在6个月到一年时间

  (2)建设施工(含配套工程)

  A.多层:从开工到建成一般在8个月至一年时间。

  B.小高层:从开工到建成一般在12个月到18个月时间。

  C.高层:从开工到建成一般在18个月到24个月时间。

  其中建筑安装工程期易计算,配套工程期难估计。

  2.建筑容积率:=小区总建筑面积/小区总用地面积*100%;地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

  3.房屋的基底面积:是指建筑物首层的建筑面积。

  4.建筑密度

  指建筑物底层面积与建筑基地面积的百分比。

  5.低层住宅:1-3层

  多层住宅:4-6层

  中高层住宅:7-9层

  高层住宅:10层及10层以上住宅

  6.单元式住宅

  由多个住宅单元组合而成,每一个单元均设有楼梯(电梯)。

  7.地下室

  房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。

  8.半地下室

  房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2。

  9.建筑面积:

  (1)房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

  (2)包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

  (3)房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。

  10.房屋的公共面积

  房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

  11.房屋的公共面积如何分摊

  每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算:A.有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算。B.如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。

  12.哪些公用面积应分摊

  应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有维护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

  13.哪些公用面积不能分摊

  不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

  14.计算全部建筑面积有哪些?(按国家规定共15条)

  (1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。

  (2)屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

  (3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。

  (4)楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

  (5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。

  (6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

  (7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。

  (8)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

  (9)建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。

  (10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。

  (11)有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

  (12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

  (13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

  (14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有维护结构的,按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。

  (15)有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

  (16)利用坡屋顶内空间时,超过2.10m净高的空间全部计入建筑面积。

  15.计算一半的建筑面积有那些?

  (1)有盖无柱的外走廊、檐廊,按顶盖水平投影面积一半计算面积。

  (2)独立柱的雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

  (3)未封闭的阳台,按其水平投影的面积的一半计算面积。

  (4)建筑物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

  (5)建筑物间有顶盖的无架空通廊,按其投影面积的一半计算面积。

  (6)利用坡屋顶

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