设为首页 加入收藏 房地产E网地产企业如何从项目成本中开源节流,控制开发成本
您现在的位置: 房地产E网 >> 地产学堂 >> 房产论文 >> 正文

地产企业如何从项目成本中开源节流,控制开发成本

更新:2018/6/2  阅读:  栏目:房产论文

地产企业如何从项目成本中开源节流,控制开发成本提要:开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选,对各项成本指标、各项经济技术指标,进行分析和判断,选择技术上可行,施工上可能

更多内容源自 通告

  地产企业如何从项目成本中开源节流,控制开发成本

  近年来,国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来,最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台,操控着地产企业的资金命脉,房企融资越来越困难,资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金,成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦上市、发债、信托等向外突围融资的同时,不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是开源节流,控制企业的开发成本,提高企业的投资收益。而采用有效的成本控制手段,则是降低项目开发成本的关键,具体可以从以下几个方面开展工作:

  一、合理的设计是有效控制项目成本的前提

  项目一旦立项,合理的设计是控制成本的前提和基础。我们知道单就设计费用本身而言,一般只占项目全成本的1%--2%,但是,其对项目成本的影响却达到75%以上。当项目的设计一旦确定,也就确定了项目成本的主要部分,工程概预算、竣工结算就只是工程量的计算,而不能从根本上改变工程的造价了。因此要有效控制项目成本,就要重点抓好工程设计这个环节的工作,制定准确合理的目标成本。下面是设计环节需要注意的几个问题:

  1)实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的合理性、准确性,减少因设计质量问题,出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位,也能够准确实现前期市场调研后的项目产品定位,避免因设计误差,影响销售质量,造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的全面参与评选。

  2)开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选,对各项成本指标、各项经济技术指标,进行分析和判断,选择技术上可行,施工上可能,经济上合理的设计方案。限额设计阶段一般要求成本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与,通过限额设计,主导方案设计,优化设计的成本结构,以保证有效地控制成本。

  3)加强图纸会审。尤其是在设计阶段,克服设计方的不足或缺陷,所花费的代价最小,能取的效果最好。重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查,从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作。以求提高设计质量,避免因设计单位考虑不周或失误,给后面的施工时带来的不必要的困难与麻烦,以致造成的成本失控。

  二、项目招投标是有效控制成本的手段

  建立公司完善的招投标管理制度,其目的是通过引进竞争机制,择优选择供方单位,从而促进项目成本有效降低。这里面有三个环节要把握,一要严格筛选供方单位;二要规范标书条款;三要规范招标流程。

  1)选择供方单位时,应从组织多种渠道对供方单位进行考察,入围企业要严格走公司审批流程。

  2)在编制招标文件时,标书条款应严谨、准确和合理,涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死,尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量,造价水平要合理,把工程标底控制在目标成本范围内。

  3)招投标过程要规范化、透明化,应成立招标小组,其中招标阶段,应根据内容不同,随机在专业口中抽取不同人员参与评标打分工作。评定标准应根据投标内容合理选择,不应仅以“最低中标价”一种方式为准。

  三、合同管理是有效控制成本的保障

  合同一旦签订,就成为维护自身权益的法律依据,合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要规范合同的管理,从合同编制,到合同订立、审批、会签等各个环节。

  作为各专业口工程师要熟悉本专业的法律法规,技术指标等等。如工程类合同,要熟悉建设工程合同的各项条款,了解建筑行业的有关规定与惯例。对直接影响合同成本的有关条款,如合同价款的计价方式;合同价款调整原则与条件;主要材料价格的测算方法与调整条件;不可预见费用(如变更、签证)包干的内容等都要详细写明并约定好。对总价包干的工程,由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单,此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能,有效地控制合同成本。工程类合同的管理内容主要有四种情况:

  1)工程监理合同的管理;

  2)工程勘测、设计合同的管理;

  3)工程承包合同的管理;

  4)设备和材料采购合同的管理。

  四、现场施工管理是有效控制成本的重要环节

  施工阶段是把设计图纸变成具有使用价值的产品过程,也是实现合同成本有效控制,为合理确定结算成本提供原始依据的过程。因此要做好以下几方面工作:

  1)严格办理设计变更。建立设计变更、现场签证管理制度,要明确项目部、造价部等相关部门,各专业人员的分工与职责,确保变更的质量,杜绝虚假签证的发生。办理签证要及时,对签证的内容描述要求清晰、准确。隐蔽工程的签证要以图纸为依据,并注明隐蔽的部位。对重大的设计变更,应事先做出预算,并进行经济技术分析比较后,上报公司领导审批方可实施变更。

  2)严格审查承包商的索赔要求。索赔是施工中经常会遇到的情况,对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报等行为应于驳回。对遇到工程问题,施工方不及时办理签证赔负,结算时搞突击、互相扯皮的情况,应根

[1] [2] 下一页


更多内容源自 通告
  • 上一篇文章:
  • 下一篇文章: 没有了
  • 相关文章
    快速导航