设为首页 加入收藏 房地产E网房地产项目定价方法的认识
您现在的位置: 房地产E网 >> 地产学堂 >> 房产论文 >> 正文

房地产项目定价方法的认识

更新:2017/12/7  阅读:  栏目:房产论文

房地产项目定价方法的认识提要:东方华庭的定位是昆山房地产市场的顶级电梯公寓,它在立项时,并且至今仍是昆山唯一一个纯小高层居住社区,景观、物业管理

文章来源 房地产E网

  房地产项目定价方法的认识

  房地产项目全程策划的一切工作,都是为了项目销售服务的,而定价是销售工作的重要前提。因此,作为一名策划师和售经理,必须掌握如何定价,如何调价,使之能更好地为项目整体服务。下面,我们结合东方华庭项目定价过程,谈谈对项目定价工作的认识。

  第一部分定价方法的选择

  一、几种常见的定价方法

  在我们所能看到的范围内,定价方法有如下几种:以我为主的成本+预期利润定价法;以市场竞争为主的市场比较法;以购房者为主的4C定价法;以及前两者相结合的定价法(我们不妨称其为混合定价法)。这四种定价法各有其优缺点,也各有其适用范围。

  1、成本+预期利润定价法

  这是一种以“我”为主的姿态。“我”的产品就是这种产品,“我”认为应该获得多少利润,并且“我”认为市场也能够认可并接受这种定价。应该说这是一种比较传统的定价方案,在卖方市场下比较有效。在现在竞争激烈的市场环境下,不宜采用。当然,如果产品比较独特,在当地市场上不具可比性,对部分消费者颇具吸引力,并且开发商对产品、市场都很有信心的条件下,这种定价方法也不是不可采用。

  2、市场比较法

  这是一种以市场为导向,以一定范围内同类产品的平均价格,或者是稍低于、稍高于平均价格的价位为项目定价的方法。市场比较法的定价比较稳健,一般不会出大错。但有一利必有一弊,在此情况下,开发商只能获取平均利润,要想获取超额利润只有加强管理,降低成本,但成本下降的幅度是有限的,对此部分项目、部分开发商是不甘心的。因此,这种定价方法只适用于在一定地域、时间范围内竞争者众多、并且突出特色的项目。

  3、4C定价法

  这种定价法的视角又与前两者不同。所谓4C,是以现代营销理念,以4C取代传统的4P,从以生产者为主转到以消费者为主,应该说这是营销理念的一大革命。4C定价法的难点在于较难把握目标消费者的经济承受能力、消费心理等情况。从另一方面来看,购房者经济承受能力应该在市场调研、项目立项时就已作考虑(否则就是定位不准,盲目立项),因此,我们认为消费者因素在具体定价工作中并不占十分重要的地位。

  4、混合定价法

  我们所说的混合定价法,是综合考虑了成本、利润、竞争的定价方法。具体而言,成本就具体项目而言,在确定的技术条件和管理水平下,可看作是一常数(定量);售价可考虑市场竞争水平,但并不以此为准,而是要发挥开发商、中介商的主观能动性,争取合理范围内的最大利润。应该说这是四种方法中最复杂、最不容易掌握,也是最贴近现今市场条件下的房地产项目定价方法。

  二、东方华庭的定价方法

  东方华庭的定位是昆山房地产市场的顶级电梯公寓,它在立项时,并且至今仍是昆山唯一一个纯小高层居住社区,景观、物业管理、智能化等一些附属于产品的属性在昆山也是数一数二的,这一特色使得东方华庭在昆山没有可比较的竞争对手,这给我们带来了困惑,也给我们带来了希望。

  但是,上述特色并不是说东方华庭在昆山就完全没有竞争对手。某些高档的多层、多层和小高层混合物业、别墅等还是对东方华庭产生了一定压力。另一方面,昆山购房者对小高层的接受程度尚浅。由于这两点,我们在定价时还不能不考虑市场竞争和消费者意愿,不能使定价达到理想的高度。

  综上,东方华庭的定价采用的是混和定价法,这是考虑了多方面因素后的慎重选择。我们认为,混和定价法比较稳妥(保守),既保证了东方华庭项目能有一定的利润水平,又保持了相对的市场竞争力。在价格的走势方面,我们采用了常见的低开高走策略,这样价格调整较为灵活,相应的营销手段也较为丰富多彩些。

  至于在成本确定的基础上,如何选择竞争项目,如何进行比较,从而确定售价,这方面的资料较多,此处就不再赘述。

  第二部分由均价至单元单价

  一、均价的确定

  1、定价方法

  如上所述,东方华庭项目采用的是混合定价法,其他项目可能会采用其他的定价方法。但我们认为,采用不同的定价方法只会影响均价,而从均价出发,分解至各单元单价,仍有很多工作。下面所述的分解方法,仍然具有借鉴意义。

  2、考虑价格策略对均价的影响

  均价不是一成不变的。项目的分期、重大营销事件(内部认购、正式预售、展厅样板房的推出、工程形象进度


文章来源 房地产E网
  • 上一篇文章:
  • 下一篇文章: 没有了
  • 相关文章
    快速导航