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地产设计服务:销售部

更新:2018/1/27  阅读:  栏目:规划设计

地产设计服务:销售部提要:同样是销售部门提供样板,一般分为楼栋/户型位置图(必配),户型图(选配);提供模板的好处是:设计部了解销售部门想表达给客户的信息量

文章来源自 房地产 e网

  地产设计服务:销售部

  地产的设计部除了本身的技术工作外,主要工作在配合项目各部门的工作:项目开始时销售部讨论产品,施工前与前期合作报建,招标阶段与成本部门配合,施工阶段辅助工程部,交付及使用阶段配合客服和物业;

  先说说跟销售部门的纠结之处,设计与销售最易出现矛盾的地方有两处:

  情况一:当开盘后销售情况不好时,销售找原因一般就是:市场不好,价格偏高,设计产品不符合市场需求;设计产品不符合市场需求,这一点,第一否定了前面的设计工作,第二整个设计变更要重新走一遍流程;当然设计会说产品是前期经过销售部门认可的,但请记住这时不要跟销售部门拼口才,项目顺利推进是第一位的;

  情况二:当项目销售顺利,交付顺利,陆续出现了业主投诉,使用不便利,跟销售承诺不符之类的,归结到最后就变成:设计考虑不周全;由于销售人员变动较为频繁,加上卖房子对缺点避重就轻,甚至不说,都是比较常见的情况。设计应对的最好方式,是前期提交正式会签的《风险点提示》。

  再说说跟销售部门的配合工作内容:

  1.售楼处/样板间选址及设计;

  项目启动的一项重要工作就是售楼处与样板间的建设;设计需要明确的主要问题:(最好是设计部门先有一个自己的构想作为靶子,根据需求部门的要求作调整;销售部门可能有丰富的想法,但需要设计来进行引导落地)

  问题一:临时建筑or永久建筑or租网点?

  临建:工期短,便捷,浪费,存在售楼处二次建设;

  永久建筑:设计施工工期长,违章建筑,节省成本;

  租网点:展示条件受限,存在装修浪费,存在售楼处二次建设;

  问题二:售楼处与样板间分开建设or一体建设?

  分开建设:工期短,景观空间足,费用稍高;

  一体建设:工期长,展示便利;

  问题三:景观、硬装、软装的建设标准,单价及总价?

  成本标准对应空间的档次,尤其是景观展示的范围多大,是否包含地块外部的区域,都需要销售部门提出需求;

  问题四:销售动线及售楼处内部动线?

  按售楼处一般功能布局形成初稿,与销售部门短时间内反复讨论三到五次一般能形成满意的动线;讨论修改工作最好由设计部自己完成,不要过于依赖设计院,意向完成后交给设计单位深化;

  问题五:销售办公室、项目办公室与售楼区域的关系?

  一般售楼处的布置以销售总为主,办公区域以项目总为主,也是讨论确定吧。

  问题六:样板间户型的个数、样式、装修标准(毛坯交付or精装交付)、风格;

  问题七:内外展示空白面的需求;(广告公司二次包装预留);

  2.销售模型制作;

  模型类型:区位模型、楼盘模型、单体放大模型、户型放大模型;

  需设计部提供的文件:1.规划总图及建筑单体图纸CAD;2.景观总图CAD及概念图;3.预留模型位置尺寸;4.外立面色卡;

  重点:车库出入口、设备用房等居住不利因素

  3.户型单页设计;(重点审查)

  户型单页需设计单位和设计部分别核查,确保准确性;

  一般在单体规划报审阶段完成,其准确度不可能保证100%;可能出现一些对客户不利的变化,如门开启方向,凸窗的形式结构等,可能会出现客户拿户型单页来维权(即使单页上写明以最终施工图为准,也不能避免完全客户群体维权事件发生)。前期比较好的处理方式:

  一是及时更新户型单页,施工图审查完成后,销售之前更新户型图(消防图纸审查实际较晚,出现变化及时通知销售部门,并书面会签处理意见);

  二是尽量避免户型在施工图审查阶段出现不利变化,这点需要先跟项目内部及时沟通,比如户门,客户对内开门有较强的排斥心理,但外开门会加大公摊,需要销售部门共同决策,最好不要用对不占公摊面积,但公共交通有影响的外开门去审图办碰运气;(干一线工作一定要避免经验主义,上个项目好钻的政府空子,今天这个项目未必好用,客户维权意识在不断提高,政府部门的严格程度也在不断提高)

  三突出户型改造的单页,一定要注明改造前后的功能及布局,不能仅体现改造完成后的状态;如阳台改书房,与起居室合并等;

  4.销售百问;

  销售部门提供样板,设计部门填写相关内容,项目公司各部门会签;

  易出问题的地方在赠送属于业主共同所有的区域,如公共绿地当私家庭院,公共阳台走廊送给临近业主等,及后期允许业主搭建改造的地方,都是可能变成其它未得利益业主维权时的把柄;对于项目公司而言,因此增加了溢价收益,同时也要承担对应的后果,需权衡;

  5.合同附图

  同样是销售部门提供样板,一般分为楼栋/户型位置图(必配),户型图(选配);提供模板的好处是:设计部了解销售部门想表达给客户的信息量。合同附图是具备法律效益的正式文件,如果图纸与交付时出现微小差距,客户也可以通过法律途径解决;我们项目后期取消了户型图,仅付位置图,如果要附户型图第一需要销售]部门提前至少两周通知我们,预留足够的出图及审查时间;第二要写明“以施工图纸为准”“仅示意功能布局,建筑结构外装饰等不在本图范围”等免责声明;

  6.车位销售图:

  车位编号最好由设计部门完成,对后期的校核及调整均能较好的控制;我曾经因为工作繁忙,把车位编号工作推给了销售部门,最后校核、画线施工复审都花了更长的时间;

  (小贴士:天正建筑里有个命令“递增数字”,可自动标顺延点出1.2.3.4....,不用一个个改,很是方便)

  7.风险点提示;(重点审查)

  这个在万科叫“阳光宣言”,印成一个小

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