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别墅的设计的流程和要点:建筑单体

更新:2018/1/27  阅读:  栏目:规划设计

别墅的设计的流程和要点:建筑单体提要:上下水和通风如何设置:地下室从使用来说,不是舒适的空间,如何提高空间的舒适度,也是一个课题,龙湖的产品,将采光井扩大成采光房间

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  别墅的设计的流程和要点:建筑单体

  建筑单体设计要点

  1.是否设置地下室;

  损益测算:站在销售的角度,地下室、露台这样的赠送空间越多越好,这叫”物超所指“,从成本角度来说,是”羊毛出在羊身上“,建造成本最后要转化为销售利润;

  人防指标:人防指标计算,基础埋深超过3米,按首层面积算人防指标,不超过时,多层按5%计;一栋3层300平方的别墅,有地下室,人防面积约100平方米,无地下室,约6平方米,差异很大;别墅区的地下室一般分栋建设,无集中地下室,人防建设只能方案会所等大型建筑或空地下面,如果缴纳易地建设费,要核对是否符合缴纳条件;为了减少人防指标又要地下室的溢价值,也有项目会采用真假图施工,验收后改造的做法;

  上下水和通风如何设置:地下室从使用来说,不是舒适的空间,如何提高空间的舒适度,也是一个课题,龙湖的产品,将采光井扩大成采光房间,引入阳光,消弱地下室的封闭感受;地下室设置卫生间,就要有上下水,污水排放要考虑能否重力排放(管线底标高高于于市政管网,且有足够的高差设置坡度),如果没有就要考虑压力排,提升设备有不同形式,会结构板的设置有影响;

  是否用于停车及层高:高层的非人防车库高度一般在3.7~3.9米,人防车库在4.0~4.2米,主要考虑顶部梁板和管线布置的影响;别墅地下室考虑功能上是否用于停车,一般在3.1~3.3米;

  自行改造谁来做?如果采用真假图,私自设置地下室,建设方必需做的,是在一层底板上预留一个可砸开的洞口(地暖地面要把此区域的地暖管闪开);而砸洞口这项工作是建设方来做还是业主自行处理要事先跟业主约定清楚

  2.是否设置闷顶:

  常见的中式欧式别墅均为坡屋顶,屋顶形成的三角空间是否作为赠送空间利用,图纸上的区别在于是否设置一道楼板;如果不利用,室内空间是看是斜向的,房间隔墙的设置,一般也不会考虑屋顶的走向,娜美就会有的房间是三角顶,有的是梯形顶,样板间的精装要考虑其空间感受;如果利用,一是加设楼板,并预留洞口(政府图纸及验收时不能有),二是屋顶是否加设洞口及窗(政府图纸表现为通风百叶);

  谁来改造:预留开洞区域是建设方必需做的,至于板开洞,屋面开洞加窗,业主可以自理,同样是要事前约定;如果由我方改造就要承担相应的责任,比如漏水开裂等;

  空间高度:闷顶空间的用途取决于超过2.2的空间有多少,要高度就要加大屋顶的坡度和坡长,比如我们的项目前期未考虑设置闷顶,坡度低于30度,后期新领导考虑加设闷顶时,顶部最高点只有2.1m,仅能作为储藏使用;

  3.赠送方式有哪些:

  从我个人来看,今天还在把偷面积赠送作为卖点,是个很无趣的事情,从房地产开始之初,大家都想尽各种偷面积的办法;

  从本质来看,我们所说的“偷”无非是节约了土地成本、增加了建造成本,增加了市场竞争力和溢价值;“偷”又可分为合法的偷和违法的偷:

  合法偷:这种方法是找到法规的一些边缘地带,或2个不同部门法规的差异;

  实得面积>房产证面积:比如我们开敞阳台,在规划部门和房产部门均按一半米面积计入地上面积,相当于送给客户1/2的面积,凸窗也类似,在价格不变的情况下,增加了实的面积,相当于赠品;

  实得面积=房产证面积>规划面积:比如我们做封闭阳台,在规划部门按一半米面积计入地上面积,房产局按全面积计入卖给业主,这种偷法明面上是开发商占了土地的便宜,实际是反向节约了土地成本,拉低了均价,相当于价格折扣;

  违法偷:最大的特点是真假图纸,在图纸报建和验收时没有,交付时有或后期改造;

  前期同步施工,验收时遮挡,后期还原:地下室处理常用这种方式,设计施工时,自带大地下室和大采光房间,政府图纸上无地下室,或无通风采光房间,同步建设好,用墙板遮盖,验收后,砸墙开窗加天窗;

  后期改造加建:比如别墅外部连廊,有顶盖的与主体连接的连廊是要计算面积的,在政府图纸上不体现,当作景观构筑物后期加设;如果属性是商业或办公,LOFT也是偷面积的一种方式,挑高大空间可分隔为上下2层,实际使用面积翻倍;

  4.管线如何走

  别墅的管线与高层集中车库的不同在于:车库一般是走顶板之下(人防除外),别墅管线走建筑之间的土里;这里就有可能出现2种不利的情况:

  一是管线走自家南向大院落,院子里出现很多井盖,影响品质,即使这样,也不是你想走就走,厨卫一般布置在北向,要从南向出,建筑底板要大幅度降板,增加成本,同时带来检修困难;

  二是走北向到其他家的院子里,如果出现管道问题,有可能要挖掉其他家的院子,由于是别墅产品,可能邻居常年不在此居住;

  在创新型合院产品容易出现以上情况,这只是一个点,创新虽然是好事,但第一次做一个产品,很难方方面面都顾及到,有时一个小的点,会大大的增加成本或后期维护难度;


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