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别墅的设计的流程和要点:进度与规划

更新:2018/1/27  阅读:  栏目:规划设计

别墅的设计的流程和要点:进度与规划提要:三是生活方式的打造:我认为这个是推盘最应该考虑的,绿城的别墅产品的换代:一代是做建筑、二代做景观、三代做生活方式

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  别墅的设计的流程和要点:进度与规划

  近期临时支援的是一个高端别墅项目,时间很短投入精力很大,快速整理项目前期的设计情况,同时也学习了一些别墅的设计的流程和要点;

  一、进度管控上的差异:

  所谓差异,是跟我以前设计的刚需高层和改善多层比较;

  最大的区别在二次设计的石材幕墙和门窗深化上:

  因为高端别墅用干挂石材,外窗需要加副框,即先安装副框,再干挂窗边石材,再安装窗,有一个交叉施工的过程,加上石材及其线角加工周期长(2万平方别墅预留的施工与加工周期约4个月),施工要求高,可能一个5万平方的别墅与20万平方的高层施工周期相近;因为别墅仅2~3层,主体施工时间极短(1~2月左右,地下室及屋顶施工周期略长,平层7~10天即可完成),二次砌筑时间也不长,接下来工地不能停着,如果不安上门窗,内部施工时堆放的材料还容易失窃,因此工程要求这两家单位早进场;

  高层及多层项目主体施工时间长,且多用涂料,门窗及外墙涂料的深化设计及确样的时间是可以比较长的;

  二、规划设计要点:

  说到规划,就要回归到土地的本源上,一般能做低密度别墅的土地,都比较偏远,偏远就意味着:土地周边道路未建设、市政管线没有通、周边有次级景观资源(待人为改造,绝佳的景观资源不是生态保护区,就已经被高端酒店、疗养机构給划分了,政府也不会允许盖住宅卖掉)、山地地形等等;

  1.管线综合:

  初次接触管线综合,会觉得是总图上布置若干的线条,注意力会放在管径、间距、走向位置等地方,走地上还是走地下室,周边主要是城市道路的接入口等,这只是管线的初级阶段;深入一些:各市政供应是否满足项目需求,自来水水量水压是否足够?电力的2个接入变电站在哪,是否需要加设变电站?市政暖气燃气、雨污排水等等,更多的是考虑外部的条件是否满足项目需求;再深入一些,我们考虑的实际是如何让住户的生活更加舒适:喝的水、洗漱的热水、洗车浇花的水怎么来?夏天热了冬天冷了怎么办?做饭用电还是燃气?如此等等,都是我们过日子的需求。

  别墅的考虑点会更多:

  1)热源的选用:

  市政供暖是比较集中的资源,偏远的地方不会有市政供暖,那么热源的选用是必需的,最省事的选择当然的空调(VRV、空气源热泵等),建设方只要把设备位置和负荷预留好,或者埋上地暖管,设备由业主自理,如果作为季节型度假产品是可行的;热源次选是燃气源热泵(天然气是市政供应,价格低效果好,问题是市政燃气也未必有),再然后是中水源热泵、海水源热泵、地源热泵等等,需要根据项目的具体情况来综合分析,因为是大项,要进行正式的论证评选确认;

  2)热水源的选用——燃气还是太阳能:

  燃)气只能是等,跟着规划道路早晚会到(暖可能永远不会到、管路的能耗损失太大),要考虑如何设置燃气调压站(靠近的产品会贬值),跟一般项目区别不大;

  3)冷源——空调:

  冷源肯定是选用空调,但别墅的面积大于一般住宅,要用到多联机,考虑其室外机如何放置;

  4)中水、直饮净水的设置:

  中水要考虑中水处理站的设置位置及要求,中水的用途等;是否设置净水系统?

  2.市政道路

  可能出现2种情况,一是周边道路尚无规划,二是周边道路已规划尚未建成;这两种情况都需要规划部门确认,因为市政道路是政府出资修建,所以论证过程比较长,尤其是周边道路已规划好,项目想要微调或增设,都需要经过长时间的政府论证,耗时较长,如果项目时间要求紧,最好不要突破原市政规划;

  3.布局与竖向

  太平坦的地块做别墅不大出效果,一般会选择有些起伏的地块或人为做出高差;红线内想做出产品差异化:

  方法一:造景——中心水景,滨湖别墅向来是有很高溢价值的,水景衍生出的河道,可以形成滨水别墅,价值也不错,这样高、中、低三档的差价就出来了,水景有这个价值是因为其兼具观赏性、私密性和活动性,中心绿化景观的私密性弱(别墅人群生活属性),溢价值也较低;

  方法二:高差,高度决定视野同时决定价格,地势越高的地方放置越值钱的产品;以前看过一个绿城别墅的ppt,说到优化别墅规划的方式之一,是将一条路上挂下挂,改为2条路全部上挂(把别墅布局理解为挂葡萄串,上挂指路面标高低于别墅内标高,路面-庭院-客厅一路往上走,反之一路往下走),上挂溢价值均高于下挂;

  大区竖向主要看原始地形和持力层位置,未进行地勘定下来的竖向,估算土方量,完全是臆想值,后期会出现大量的土方石方和基础成本超预算;

  一般山地别墅布局依地势处理成台地建设,坡度集中在纵向道路,横向缓坡,如此同一栋联排别墅,户与户之间可不出现高差(高差出现会导致后期石材幕墙的交界处节点出现较多问题,施工难度和成本都增加,且标高低的户型销售价值低可能拉低了大部分产品的价值);

  4.周边景观资源利用

  一是销售引道,通过5~10分钟左右的优美的车行路,将客户带入别墅区的小环境中;比如靠海靠湖靠江面的道路,开发商会先投入一大笔资金来休整河道,或建设滨海景观(沙滩、木栈道等),如果都没有,就打造宽的绿化景观带,主要是为销售服务,为业主打造一个美好的想象空间;

  二是观景资源的私享:分析每栋别墅的观景角度,比如南向所有窗户均能看海,其价值高于只有一个窗户可以看到的,如果一个窗户都看不到,要想办法开个侧窗看;

  三是生活方式的打造:我认为这个是推盘最应该考虑的,绿城的别墅产品的换代:一代是做建筑、二代做景观、三代做生活方式、四代做私人定制;现在大部分的别墅依然停留在一二代,对第三代的投入几乎没有;

  想象我们自己有一栋海滨别墅时,想到的美好是早上太阳初升时在沙滩跑步,海风微微吹拂下在木质露台上吃早晨和喝下午茶看书、啤酒冲浪游艇(一切美好想象参见电影《夏日嬷嬷茶》),而不是外墙的石材是哪国的矿山开采的稀有品种,装饰线条特别考究,哪个交叉口种了几棵昂贵的大树(当然树景足够美也让人印象

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