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房地产营销细节指引:规划布局的细节(2)

更新:2017/12/14  阅读:  栏目:规划设计

房地产营销细节指引:规划布局的细节(2)提要:容积率、绿化率与建筑密度,这是彼此矛盾的因素,开发商总希望实现较高的容积率,以便多产出利润,但目前购房者对绿化率的要求非常强烈

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  房地产营销细节指引:规划布局的细节(2)

  6、商业布局与住宅区的关系

  几乎所有的开发商都喜欢做商业铺面,因为它的利润要比住宅的利润大许多。我们不止一次看到某些项目是住宅部分的售价仅能维持成本平衡,而利润获得则完全依靠商业铺面。所以,近几年来住宅的“商业扰民”现象已成为一种公害。因此,我们在考虑配套服务设施时,要尽可能的沿边布置,相对独立。居住需要安宁,无论是大盘、中盘还是小盘,商业单独成区是起码的要求。

  7、建筑布局的疏与密

  容积率、绿化率与建筑密度,这是彼此矛盾的因素,开发商总希望实现较高的容积率,以便多产出利润,但目前购房者对绿化率的要求非常强烈,尤其是中高档住宅,绿化率和园林景观已成为购房者选择时最注重的条件之一。所谓“买不买房看环境”,于是开发商为了追求高绿化率,便采用最简单的方法,建设高层,楼房越建越高,在城市人们被赶上了高层建筑。正常情况下,建筑密度在18%—25%之内都是可以接受的,但高档住宅的建筑密度应控制在20%以内,大型社区一般有条件做中心园林景观,但千万不要为了环境的绿色而强迫业主居住在紧密局促的空间里,时代越进步,社会越发达,人越注重生活的私密空间,如果住在楼里,无论从客厅、卧室甚至洗手间的窗户里看出去,遇到的都是不相识的邻居的对视的目光,这样的生活怎么能忍受下去呢?地产界所谓的“视线地产”一说,“当你的视线不自由的时候,你的住房就该更换了”。住宅建筑密度直接决定了业主的生活舒适度,决不可掉以轻心。

  8、规划布局空间的丰富与呆板

  过去几十年内,中国人住惯了兵营式排列的房子,空间要领是十分呆板的。近十几年房地产市场飞速发展,让人们在眼花缭乱、目不暇接之际,恍然领悟原来居住小区的规划布局空间可以千变万化、丰富多彩的。然而,今天仍能看到一些不愿意动脑筋创新的规划设计院和开发商,用陈旧的手法应付差使,显示了他们在智力上的低能。

  上海的中远两湾城,建筑面积达250万平方米,这样一个大盘,在规划布局上当然有足够的空间可以挥洒自如。东部组团有一个眼皮式的弧型围合,造成椭圆型中庭院落;西部组团的几栋楼则排列成线条较硬朗的围合,造成相对方正的中庭院落;江水转折处的一排弧形楼围合出个半圆的岸畔空间,而北部的几栋“八”字型楼栋,造成的空间又是另一种感受。此外一些零星点缀的楼栋,对于营造变化多端的平面空间也各有贡献。整体的布局应该说是相当丰富的。可以看出规划设计师匠心独具的创造性劳动颇有成效。围合、半围合、眼皮式上下弧形围合、板式楼加单元错接再加上点式楼,这些都是营造规划布局空间变化的最常用的手法,行之有效。在大多数地区讲究朝向的今天,我们只能“戴着镣铐跳舞”,力求在流俗的布局中追求些许变化。

  9、地形高差的利用

  在规划布局中,对地形高差的利用分为两种情况,一种是山地建筑,高差较大;另一种是普通城市建筑,高差较小。

  山地楼盘以别墅为主。国际上成功的范例很多。赖特的流水别墅已是经典传世之作。山地别墅对高差利用要注意几个问题:一是沿山而上,层层起坡,建筑分出几个档次,愈高愈豪华;二是注意在山势中寻找规律性,不宜过分随意;三是发掘景观资源的最大化,充分利用露台、观景阳台、客厅及卧室的观景玻璃长窗,使房屋的观景面尽量展开;四是利用高差做文章。例如别墅庭院与后门的车库不在同一个标高上,汽车从后院直接进地下车库。例如深圳云深处别墅。

  普通城市建筑,一般高差较小。很多没有眼力的开发商都会采取“七通一平”的传统做法做到土地平整,这样就失去了小区内部高差变化的天然审美资源,无疑是一大败笔。南昌有一个郊区大盘,开发商把原有的几处洼地填平,花费了不少人力、财力、物力,后来万科的王石去看这块地,连称可惜。

  如果项目的地块内有较大的高差,例如七八米,甚至十几米,你都可以认为是上帝赐给的恩宠。一方面,园林景观,特别是水,可以利用高差做文章;另一方面,建筑的高低错落也会给居住其中的业主带来赏心悦目的视觉美感。安徽合肥科园九溪江南北面比南面高出七米多,在做规划方案时,强调南部以花园洋房和多层为主,向北渐次升高,最北面布置一排中高层住宅,这样小区建筑的天际轮廓线会有较好的起伏变化,错落有致,而且在日照系数、通风方面也合乎要求,同时北面中高层住宅可以远眺区外的一处拟建公园,也可以观赏区内的园林景观。

  地块的高并常被利用的例子是做地下、半地下停车场,或是做首层架空。一排建筑南北两个方向不同标高也是常有的事。在重庆这样的山城里比比皆是。因地制宜,求变求新,变不利因素为有利因素,使原先视为难点的高差变成巧妙改造后的卖点,这才是规划设计和营销策划的任务。而费尽力气去削平高地、填平洼地,这种做法已被公认为得不偿失,智者不为也。

  10、项目内外天然资源的发掘利用

  项目周边如果有江、河、湖、海、山景等自然资源,当然是一大卖点。售楼广告中常见的“无敌海景”、“180度海景”之类的诱人诉求,这种情况下,项目的整体规划方向性就很重要。项目内部的原生地貌利用,也是规划人员应该认真对待的一个问题,项目地块内常有一些被视为开发障碍的劣质地貌,一般思路是花大价钱把它除掉,其实如果运作巧妙,完全可以化腐朽为神奇,变不利为有利的。

  对于项目地块的劣质地貌的改造和利用,近年来有了比较好的发展。深圳中海怡翠山庄,地块内部有一条很深的冲积沟,大煞风景,在规划过程中,有人主张把它填平,在上面盖楼,这样做代价很大。开发商经过反复研究,最后决定把这条冲积沟做成一个峡谷公园,上面有飞虹桥,有层叠瀑布,里面还有攀岩、钓鱼、野炊、游乐设施等,为小区业主提供一个理想的休闲去处,成为项目的最大亮点,很受购房者的欢迎。这个

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