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房地产营销细节指引:规划布局的细节(1)

更新:2017/12/14  阅读:  栏目:规划设计

房地产营销细节指引:规划布局的细节(1)提要:其实所谓“向心”仍然是围合的趋势,但向心的布局有大、中、小不同的层面,大到整个社区的向心,小到几栋楼构成的局部向心

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  房地产营销细节指引:规划布局的细节(1)

  在明确项目定位之后:最关键的工作就是规划布局。很多成功的开发商在建材、施工、广告、销售方面都可以与当地的公司合作,而唯有在规划设计方面却一定要耗费巨资聘请国内外著名的设计公司。不惜一掷万金,其意义就在于规划设计是实现成功销售的重要前提。

  1、院落空间

  规划布局在大体上说,不外乎行列式、围合式、半围合成、散点式、组合式这几种模式。院落空间是一种私密性的保护,一种领域感,归属感的提示,一种温馨感,家园感的寄托。只要有可能,我们应当尽力在小区的规则布局中营造院落空间,而减少行列式布局带给人们的单调感、机械感。营造院落空间的主要手段是围合与半围合,深圳的万料城市花园是最早的围合成院落布局的典型之作。这种围合具有一些东西厢房,使得朝向上作出一些牺牲。而在北方各地,对朝向的执着追求(通过在内地一些城市调查,99%的受访者要求住房一定朝南),因而在营造院落感时受到很大限制,不得不退而求其次,于是产生了所谓“眼皮”模式,就是把行列式略加弯曲,变成弧形,两两对扣,也营造出一定的院落感,同时家家户户都基本上是东西、西南朝向,深圳的蔚蓝海岸社区中心构图就采取这种手法,这也算行列式的一种进步吧。

  2、向心组合

  其实所谓“向心”仍然是围合的趋势,但向心的布局有大、中、小不同的层面,大到整个社区的向心,小到几栋楼构成的局部向心、各有各的做法。深圳锦绣江南,组团向心十分明显,而深圳招商海月二期的规划布局在接近行列式的楼房端头做了一下小的突出拐头,就作出了象征性的向心趋势,使院落感油然而生。很多大型社区都在着力营造一种整齐的向心组合。例如深圳熙园,地块北侧的一排板式小高层有明显的疆域划分的味道,而地块南侧的五栋园柱体塔楼其实是在与北侧板式小高层遥相呼应,构成向心组合的外圈结构。大家可以在网上查询相关图片,认真感觉一下。

  3、楼房的视线

  以前做规划设计是很少考虑楼房视线的,因为当时景观并不是一个重要的考虑因素。这些年随着人们越来越注重社区景观的营造。楼房组成也成为必须研究的课题。还说深圳熙园,为什么那五栋圆柱式塔楼没有出现在地块的北边或东边,西边,而出现在地块的南边?这主要是出于对景观视线的考虑。如果我们在规划设计中只注意自身庭园的营造而不注意外部视线的通敞,在规划设计的细节上就失了档次。

  4、不规则地块的合理利用

  许多项目在规划布局中都会遇到这个问题,有些项目局部有不规则地块,有些项目甚至整个都是不规则地块,在不规则地块的合理利用方面,常常要使用一些匠心独创的手法来规划,做得好的有,广州中海名都、南京万科金色家园。一般来说:多余地块都习惯于设计学校远动场地,商业等公用建筑系统,而在深圳东海花园,在二期的旁边剩余小块地,相对独立,开发商索性把它做成一个顶级豪宅“君豪阁”、自成一体、独树一帜,对我们也有借鉴意义。

  5、高层建筑与低层建筑的关系

  如今的城市住宅区、越来越仅剩下高层建筑的领地。由于地价上涨,开发商只有拼命追求容积率,导改一片点式高层和板式高层构筑了城市风景线,而在郊区,常能看到高层与多层,低层比肩而立,混杂在同一个社区的情景,在这种项目中,最普遍的情况就是低层建筑在社区中央环围着中心园林景观式是水面,会所,周边则是多层、小高层、高层、建筑如从星捧月一般围护四面。这是极不合理的在豪宅发展趋势中,一个最突出的问题是不注重保护豪宅业主的隐私、富人们的最关心的居住焦点,除了舒适奢华就是生命财产的安全以及个人生活隐私的保护,古今中外的顶级富豪居所都会营造高墙大院。从京城的皇宫到徽商的马头墙民居、概莫能外。那是人类的天性使然,人越有钱,越想保护自己的隐私。而现今流行的建筑规则,正严重地背离了人性化原则。在“以人为本”的旗号下背道而驰,越走越远。而路桥香溪美林的别墅区就充分考虑到人性的私密性规则,在项目的至高点,相对独立,更使其体现出人性的尊贵。低层建筑和高层建筑之间的关系协调是一篇越来越引起重视的文章,只要用心去做,相信一定可以找到合适的处理办法。


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