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《兰州市物业管理条例(草案)》:物业不得擅自改变共用部位用途

更新:2015/7/10  阅读:  栏目:物管新政

《兰州市物业管理条例(草案)》:物业不得擅自改变共用部位用途提要:该《条例(草案)》不仅解决了物业管理监管缺失的问题,还解决了业主大会召开难

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  《兰州市物业管理条例(草案)》:物业不得擅自改变共用部位用途

  邵其珍/兰州日报/20150630

  物业不得擅自改变共用部位用途

  据报道,6月29日下午,兰州市十五届人大常委会第二十五次会议听取了兰州市政府关于《兰州市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)的说明,并对该《条例(草案)》进行了分组审议。这意味着,兰州市物业管理将出台第一部地方性法规。而新出台的《兰州市物业管理条例》,将通过立法,进一步理顺物业管理行业部门之间协调不力的关系,制定“四级物业管理监督机制”,严厉打击新入住小区的“沙霸”垄断装修材料、侵犯业主利益的行为,并明确物业管理定价机制。

  填补法律空白化解转型期矛盾

  在会上,兰州市委常委、副市长何向东介绍了该《条例(草案)》的起草情况和主要内容。据介绍,兰州市物业管理工作起源于上世纪90年代,经过十几年的发展,兰州市已有物业服务企业673家。近年来,随着法制建设的不断深化,业主的维权意识明显提高,但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立则稍显迟滞。目前,兰州市物业管理行业已进入转型期,矛盾纠纷增多,部分矛盾甚至升级为局部性的群体性事件。何向东说,为解决兰州市物业管理行业的突出问题,应尽快制定出台一部完善的物业管理地方性法规,以弥补兰州市物业管理方面的法律空白。

  何向东说,该《条例(草案)》不仅解决了物业管理监管缺失的问题,还解决了业主大会召开难、住宅室内装饰装修不规范、物业企业经营不规范和物业企业代人受过等问题。

  兰州市人大常委会城建环资工作委员会的负责人介绍,兰州市物业管理立法已经有了一定的基础。早在2001年,兰州市就颁布了《兰州市城市住宅小区物业管理办法》,并配套制定了《兰州市物业管理规定》等政府规章和规范性文件,经过多年的实践,为制定法规积累了有益经验。

  四级监管探索物业管理监督新机制

  在分组审议中,人大代表就长期以来兰州市物业管理存在监管力量薄弱、不能形成合力的问题与立法专家进行了探讨,并提出了将兰州市开展物业管理专项活动中好的经验和做法,通过法规的形式,纳入到新制定的《条例(草案)》中。去年,兰州市为促进物业管理工作,专门开展了“物业管理年”活动。针对物业管理行业部门之间协调不力的现状,兰州市进一步优化了市、县(区)的职能分工,形成了市级主管部门负责政策制定、业务指导,县区政府具体组织物业管理工作的格局。为此,新制定的《条例(草案)》将探索建立由市级房地产主管部门、县区、街道和社区组成的“四级物业管理监督机制”,进一步加强了街道办事处和社区等基层组织对物业管理的监督指导。

  “在发生物业纠纷时,采取社区、物业服务企业、业主委员会三方协调机制,能够及时、有效地预防和化解物业管理的矛盾和纠纷。”参会的人大代表如此预判。

  同时,新制定的《条例(草案)》将引入物业管理委员会制度解决日常监管矛盾。参会代表认为,《物权法》、《物业管理条例》对于业主大会形成有效决议的要求较高,但现实中业主出席业主大会行使表决权的比例一般比较低,因此很难形成有效决议,遇到紧急事件,容易造成巨大损失。为解决这一问题,《条例(草案)》引入了物业管理委员会制度,作为对业主大会制度的有效补充,该规定能有效解决日常监管中的重大矛盾。同时,《条例(草案)》对业主委员会滥用职权、违反法律法规规定、严重影响社区秩序和社会稳定的情形进行了规范。《条例(草案)》规定,不具备成立业主大会条件的住宅小区,可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责;业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作的,也可以成立物业管理委员会。

  物业公司不得协助垄断装饰装修材料

  近年来,兰州市新建住宅小区业主入住时,“沙霸”垄断装修材料、业主随意改变建筑承重结构现象屡有发生。针对这些问题,《条例(草案)》以物业企业为突破口,对协助垄断装饰装修材料、随意改变住宅用途等问题做了明确规定,并设置了相应的罚则。

  《条例(草案)》规定,物业服务企业不得在物业管理区域内,擅自改变物业共用部位、共用设施设备的规划用途,不得擅自许可他人利用公用部位进行广告宣传,不得擅自设置营业摊点,不得向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料,也不得擅自提高公共车位停车费标准。

  在物业管理实际中,有物业公司擅自甩管物业项目的现象。针对这一问题,《条例(草案)》规定,物业服务企业终止或者解除物业服务合同,应当依据合同履行告知义务。物业公司未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,由县级人民政府物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  此外,为解决物业企业代人受过的问题,《条例(草案)》根据上

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